L’inquilino non paga direttamente le spese condominiali all’amministratore

In materia di locazione d'immobile ad uso abitativo, l'art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 (cd. “Equo Canone”), sono interamente a carico del conduttore, salvo diversa pattuizione, le spese definite “oneri accessori”, quali quelle “relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”. Il mancato pagamento di tali spese, ai sensi dell'art. 5 della suddetta legge, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1455 c.c., qualora l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dal citato art. 1455 c.c., in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione. Conseguentemente, qualora perduri l'inadempimento, consistente nel mancato pagamento degli oneri accessori, di importo superiore a due mensilità di canone, per un periodo superiore ai due mesi, il locatore potrà agire in giudizio intimando lo sfratto per morosità ai sensi degli artt. 658 ss. c.p.c., previa lettera di diffida di pagamento al conduttore. L'applicabilità di tale procedimento al caso in esame è stata affermata dai Giudici di legittimità (C. Cost., 31.03.1988, n. 377) affermando che “non è fondata - in riferimento all'art. 24, comma 1, cost. - la questione di legittimità costituzionale dell'art. 5 l. 27 luglio 1978 n. 392, sulle locazioni di immobili urbani, che precluderebbero al locatore il ricorso alla convalida di sfratto nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori alla locazione, in quanto la norma deve essere interpretata nel senso dell'ammissibilità della convalida”.