L'esperto rispondeCondominio

La delega in assemblea al dipendente della Spa amministratrice

di Pierantonio Lisi

La domanda

Considerato che l'articolo 21 della legge 220/2012, di riforma del condominio, dispone che «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea» (articolo recepito dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile), si chiede se sussistono fattispecie o modalità particolari nelle quali, invece, tale mandato sia ammissibile. Nello specifico, ci si riferisce al caso in cui l’amministrazione condominiale sia affidata a una società per azioni (agenzia turistica) e le deleghe risultino conferite alla società stessa o al dipendente incaricato, o ad altri dipendenti (presenti in assemblea come assistenti), attraverso un modulo prestampato in cui è espresso il voto del mandante (favorevole/contrario) sui singoli punti all’ordine del giorno. Posto che, nel caso in esame, la società si occupa, oltre che di compravendite e affitti, anche di servizi per il condominio, si chiede altresì se siano conseguentemente annullabili le delibere riferite all’assegnazione alla stessa degli appalti relativi a tali servizi (per esempio, giardinaggio e manutenzione della piscina) o inerenti a sottostanti variazioni contrattuali (per esempio, aumento di oneri), qualora esse vengano assunte con il voto determinante delle deleghe in questione.

L’Esperto Risponde da Il Sole 24 Ore di lunedì 18 settembre

La norma che vieta il conferimento di deleghe all’amministratore (articolo 67, quinto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile), è diretta, con tutta probabilità, a incentivare la partecipazione dei condòmini alle riunioni di condominio, costringendoli quantomeno a preoccuparsi di reperire un delegato per i casi in cui non possano o non vogliano intervenire personalmente. Il divieto, tuttavia, è formulato con riguardo esclusivo all’amministratore e non può, perciò, ritenersi esteso a qualunque soggetto “vicino” all’amministratore stesso, come potrebbe essere un suo collaboratore o dipendente.

Nel caso in cui l’incarico sia stato conferito a una società, il divieto deve ritenersi indirizzato a tutti i soggetti che, in virtù di quell’incarico, possono svolgere le funzioni di amministratore e, quindi, ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori e ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione (e non, dunque, a un qualsiasi dipendente: articolo 71-bis, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

In tal caso, il voto espresso dal delegato deve ritenersi nullo e la deliberazione che sia stata approvata proprio grazie a quel voto è annullabile, qualunque ne sia stato l’oggetto. Ai fini, invece, del conflitto d’interessi, cui il lettore pare riferirsi, si fa presente che occorre valutare la situazione del delegante, e non quella del delegato. Si deve rilevare, infine, che le indicazioni di voto contenute nella delega non possono ritenersi sempre vincolanti per il delegato, posto che non può ritenersi ammesso il voto per corrispondenza.

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