La delibera di distacco vale solo se riporta il tipo di impianto di riscaldamento da installare in sostituzione

La delibera che dispone l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo a impianti autonomi nei singoli appartamenti, intanto può essere adottata a maggioranza, e quindi in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile, purché sia previsto che avvenga nel rispetto delle previsioni legislative di cui alla legge numero 10/1991, ossia a garanzia sull’an e sul quomodo della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell’efficienza energetica, dell’utilizzo di fonti di energia rinnovabili (pur non dovendo curarne previamente l’esecuzione). L'importante principio – reso molto attuale dalla recente crisi energetica del Paese - è stato enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 249976/2022 .

I giudici di legittimità – in seno al lungo provvedimento in commento - evidenziano che il condominio che intenda dismettere l'impianto centralizzato del riscaldamento, parte comune dell’intero edificio, deve eseguire e depositare in Comune il progetto di trasformazione dello stesso, con indicazione di tutte le opere necessarie al contenimento del consumo energetico dell’intero edificio. Non solo: la documentazione deve essere corredata dalla richiesta relazione tecnica attestante la rispondenza della trasformazione alle prescrizioni di legge, sia pure con modalità semplificate - ove tanto fosse stato previsto dalle autorità locali - sino a restringerne il contenuto ai soli elementi identificativi dell’impianto e del generatore installato (come suggerito dalla circolare del ministero dell’Industria, del commercio e dell’artigianato del 13 dicembre 1993, numero 231/F in Gazzetta ufficiale numero 297, serie generale, parte prima, del 20 dicembre 1993). E ciò sebbene a tale previsione nella delibera non dovesse associarsi la previa progettazione, rimessa invece alla successiva fase esecutiva.

Quindi, i giudici di legittimità pervengono alla decisione assennata che la delibera che dispone la dismissione dell'impianto centralizzato del riscaldamento può essere ritenuta valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’articolo 28, comma primo, della legge numero 10/1991 - attenendo, come detto, il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera -, purché l’assemblea preveda il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso. In questi termini, gli ermellini ritengono che non sia sufficiente la sola e semplice previsione (nel verbale di assemblea) dell’installazione a iniziativa dei condòmini degli impianti autonomi, giacché, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella soppressione dell’impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condòmini aventi diritto a fruire di un bene comune.

In altri termini, una delibera di tal fatta per essere adottata a maggioranza deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il transito, per lo scopo emarginato, dall’impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condòmini, pur attenendo la predisposizione della relativa progettazione alla fase esecutiva e, dunque, non inficiando la fase deliberativa. Diversamente, la delibera volta alla mera soppressione di un impianto centralizzato di riscaldamento, avente un mero contenuto dismissivo negativo, senza prestare alcuna garanzia, neanche in chiave programmatoria, del passaggio agli impianti autonomi, richiede l’unanimità dei consensi, appunto perché si traduce nella mera abdicazione a un servizio comune e non nella trasformazione - o quantomeno nella predisposizione di una trasformazione - in impianti autonomi sostitutivi, atti a garantire lo stesso servizio in forme diverse.

Infine, i giudici di legittimità precisano che, dalla declaratoria di nullità di una simile deliberazione, consegue la piena legittimità della pretesa del condòmino al ripristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato, soppresso dall’assemblea. E ciò perché non può essere considerata l’onerosità per gli altri condòmini, nel frattempo dotatisi di impianti autonomi unifamiliari, della realizzazione delle opere necessarie a tale ripristino, o l’eventuale possibilità per il condòmino di ottenere, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo.