La quota del nuovo preventivo di esercizio è a carico di chi vende l’appartamento

Va premesso che con l'alienazione del bene lei è diventato un estraneo per il condominio e di conseguenza non potrà più, per disposto di legge, partecipare in proprio all'assemblea, nè impugnare le future delibere (dalle quali non sarà vincolato), trattandosi di prerogative strettamente riservate ai condòmini. Il suo rapporto, quindi, si conclude e va definito con l'amministratore del condominio al momento della vendita del suo appartamento, senza che possa avere alcun obbligo per le spese future.

La giurisprudenza aveva già costantemente sancito che, al fine di individuare il soggetto obbligato ai contributi, bisogna determinare la data in cui sorge la spesa, secondo questi criteri:
a) quando si tratta di manutenzione ordinaria, conservazione, godimento delle parti comuni e servizi comuni va considerato il momento in cui si esegue l'attività;
b) per la manutenzione straordinaria, le innovazioni e la ristrutturazione rileva la data in cui l'opera è stata approvata dall'assemblea con delibera definitiva.Indiretta conferma sul piano testuale viene da una norma introdotta nel 2012 (comma 5 dell'articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile) che rende obbligato il venditore in solido con il compratore per i contributi maturati fin quando viene trasmessa all'amministratore copia autentica dell'atto notarile di trasferimento del bene. Adempiuto tale onere da alcuna delle due parti, ma l'interesse primario è del venditore, quest'ultimo non ha alcun obbligo per le spese future e rimane debitore verso il condominio solo per quelle pregresse.

Alla luce dei suddetti parametri non rimane che individuare, per il suo quesito, le spese ricadenti nei due mesi finali della sua proprietà, tenendo presente che vi sono anche importi non riferibili a lavorazioni, bensì a servizi e consumi, e taluni di carattere generale e indivisibili sul piano dell'utilizzazione, ogni anno ricorrenti, come ad esempio: il compenso dell'amministratore, le spese di portineria, l'illuminazione delle aree comuni, l'assicurazione del fabbricato, i servizi di pulizia (quando non vi provvede il portiere), e così via. Vanno aggiunte, poi, le spese per gli eventuali consumi personali nei due mesi (acqua, riscaldamento centralizzato). Non potranno, invece, essere computate, ad esempio, quelle per sgombero neve e sala assemblea (che sono di là da venire) e quelle che talvolta compaiono sotto la dicitura “imprevisti”.

Perciò bisogna esaminare attentamente il preventivo per determinare le voci attinenti ai residui mesi di proprietà.In conclusione, ed in linea di massima, lei dovrà versare, per quei due mesi, la sua quota millesimale di contributi relativi a:
1) eventuali lavori ordinari effettivamente svolti in quel periodo come documentati dall'amministratore;
2) eventuali lavori straordinari deliberati dall'assemblea nello stesso periodo;
3) spese generali fisse;
4) spese per eventuali consumi individuali e per ogni altro titolo riferibile al periodo interessato;
5) risarcimento degli eventuali danni a carico condominio e verificatisi prima della vendita.Lo stesso procedimento va usato, per il necessario conguaglio, qualora il trasferimento di proprietà abbia luogo ad esercizio avanzato con pagamento già avvenuto di rate del “preventivo”.