La sostituzione della caldaia termica non costituisce innovazione ma manutenzione straordinaria

La sostituzione della caldaia termica cioè del bruciatore, qualora quello esistente sia obsoleto o guasto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impiantoe non a creare una modifica sostanziale o funzionale del bene comune. L'intervento, quindi, va ricondotto tra le modifiche migliorative e non tra le innovazioni visto che lo scopo è di consentire l'uso di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante. Lo sottolinea la Corte di appello di Genova con sentenza numero 796 del 12 luglio 2021.

I fatti
Accendono la lite tutti i condòmini di uno stabile con la richiesta rivolta al Tribunale di dichiarare nulle o di annullare le delibere con cui veniva scelta l'impresa ed affidato l'incarico di ripristinare il canale di gronda e di ristrutturare il tetto. Le decisioni, contestano, erano invalide sia perché i lavori approvati costituivano un'innovazione gravosa e voluttuaria e sia perché prima della riunione non c'era stata alcuna informativa sui costi delle opere. Il Tribunale boccia la domanda inquadrando i lavori come delle ristrutturazioni e se era vero che il capitolato non riportava i costi per ogni singola opera, non poteva essere altrimenti poiché solo le imprese prescelte avrebbero potuto indicare i corrispettivi dovuti.

La questione arriva in appello dove i condòmini impugnanti insistono nel bacchettare la scelta del primo giudice di non censurare la delibera che aveva previsto la ricostruzione del tetto in base ad un capitolato in bianco e di non dar peso alla violata informativa. Inoltre, marcano, la gravosità delle opere andava valutata in relazione all'intera opera. La Corte, letti i carteggi e ricostruita la dinamica dei fatti, respinge l'appello. Quanto al nodo informazione, spiega, il condomino ha il diritto di accedere ai documenti contabili per poter consapevolmente partecipare alla riunione ed a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre una pur minima organizzazione.

Il condomino ed il diritto ad informarsi
In pratica, il condomino ha un diritto, più che ad essere informato, ad informarsi e dovrà farlo su sua iniziativa (Cassazione 13350/03). Solo allora, nasce l'obbligo del Condominio di mettergli a disposizione la documentazione richiesta. Per fare un esempio, annota Cassazione 1544/2004, l'amministratore non ha l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio ma soltanto di permettere a chi lo chieda di prenderne visione od estrarne copia a proprie spese. E ciò con onere a carico dei ricorrenti di dimostrare di aver inutilmente tentato di esercitare il loro diritto. Ebbene, nella vicenda, non risultava che i condòmini avessero mai chiesto di conoscere preventivamente i corrispettivi delle imprese contattate prima dell'assemblea in cui erano state aperte le buste.

Del resto, alla riunione “incriminata” esisteva esclusivamente un capitolato sui lavori da eseguire e solo dopo che l'amministratore conferiva l'incarico poterono essere indicati i prezzi specifici per ogni operazione in base ai prezzi complessivi annunciati con un buon grado di approssimazione durante la riunione. Peraltro, nessuno degli appellanti lamentò di non aver avuto tempo di esaminare i carteggi. In pratica, non si poteva pretendere l'esibizione di carte relative ai costi dei lavori per il semplice motivo che non era stata ancora scelta alcuna impresa. Circa la sostituzione del bruciatore, poi, quando quello esistente sia obsoleto o guasto, esso va considerato atto di straordinaria manutenzione siccome teso solo a ripristinare la funzionalità dell'impianto e non a creare una modifica sostanziale o funzionale dell'impianto comune.

Conclusioni
Deve ricondursi, invece, alle modifiche migliorative, la sostituzione della caldaia termica funzionante se lo scopo sia di consentire l'uso di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (Cassazione 238/2000). Ad ogni modo, conclude la Corte, è potere dell'assemblea disciplinare beni e servizi comuni per una migliore e più razionale utilizzazione anche se la sistemazione più funzionale del servizio comporti la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea, con delibera a maggioranza, può difatti modificare, sostituire o sopprimere un servizio anche se sia istituito e normato dal regolamento purché non incida sui diritti dei singoli. Di qui, la decisione della Corte di appello di Genova di rigettare l'appello confermando la sentenza del Tribunale.