Lavori straordinari: la ditta creditrice può agire direttamente verso i singoli condomini insolventi

L'impresa appaltatrice che ha eseguito lavori di manutenzione straordinaria per il condominio può agire direttamente e parzialmente nei confronti dei singoli condomini che non hanno pagato la propria quota dei lavori, senza obbligo di preventiva escussione del condominio. Il principio del carattere parziario delle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi è stato ribadito dal Tribunale di Brindisi con la sentenza 1674 del 31 dicembre 2020.

Il fatto
La proprietaria di un appartamento in condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con il quale le era stato ingiunto il pagamento di circa 6mila euro a favore della ditta appaltatrice, a titolo di corrispettivo pro quota di singolo condomino, determinato in base alle tabelle millesimali, per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria del condominio.

Tra gli altri motivi di opposizione, la condomina sostiene che l'impresa appaltatrice non aveva legittimazione per agire parzialmente nei suoi confronti, dovendo agire prima nei confronti del condominio e, solo in caso di insolvenza dello stesso, agire in seconda battuta nei confronti dei singoli condomini, pro quota. L'impresa sosteneva invece la piena legittimazione ad agire parzialmente nei confronti dei singoli condomini, senza obbligo di preventiva escussione del condominio.Il Tribunale di Brindisi, come detto, ha ritenuto infondato questo specifico motivo di opposizione.

Creditori del condominio
La materia delle obbligazioni del condominio verso terzi è disciplinata dall'articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile. Tale disposizione – nella nuova formulazione – stabilisce, tra l'altro, che «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini». Si tratta di una norma che – nel regolare il principio di solidarietà fra i condomini –disciplina il caso del singolo condomino che venga chiamato a rispondere per i debiti gravanti in capo ad altri condomini, stabilendo (a garanzia dei condomini «in regola con i pagamenti») che questi ultimi non possano essere chiamati a rispondere per le quote di debito relative agli altri millesimi di proprietà, se non dopo l'escussione degli altri condomini che ne sono titolari. È questa la norma che la condomina invoca a suo favore. Erroneamente, però, almeno secondo il tribunale brindisino.

La soluzione del caso
Il giudice evidenzia come il caso in esame sia ben diverso dalla fattispecie regolata dal citato articolo 63. Innanzitutto, è emerso che la condomina che si è opposta al decreto ingiuntivo non è in regola con i pagamenti, non avendo pagato la propria quota millesimale dei lavori eseguiti dall'impresa creditrice. Ma, soprattutto, nel nostro caso la condomina non è stata chiamata a rispondere dei debiti relativi alle quote di altri condomini, ma è stata chiamata a rispondere del debito – parzialmente determinato – relativo alla propria quota millesimale.

L'orientamento delle sezioni Unite
La costante giurisprudenza di legittimità è unanime nell'affermare che le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi hanno carattere parziario. Sicché il creditore del condominio ha titolo ed azione per pretendere i pagamenti parzialmente (cioè pro quota secondo i millesimi di proprietà) nei confronti i ciascun singolo condominio (tra le altre Cassazione civile, sezioni Unite, 08 aprile 2010 numero 9148, confermata da sezioni Unite 29 settembre 2017, numero 22856).