Le spese di manutenzione della porzione aggettante del lastrico spettano solo al condòmino che ne usufruisce

Alla porzione aggettante del lastrico solare non si applica l'articolo 1126 del Codice civile non assolvendo la funzione comune di copertura.

Il principio è stato applicato di recente dal Tribunale di Vibo Valentia ( provvedimento del 24 agosto 2022 ) che ha parzialmente accolto la domanda proposta dal ricorrente con la quale citava in giudizio la condomina proprietaria della terrazza che sovrastava il proprio appartamento e il condominio per la presenza di infiltrazioni all'interno del proprio immobile provenienti dal terrazzo sovrastante. Chiedeva, dunque, al giudice, che venisse ordinato un intervento urgente per il ripristino dei luoghi e la condanna al risarcimento dei danni subìti.

La Ctu riscontrava i fenomeni infiltrativi denunciati da ascriversi alle scarse condizioni manutentive della pavimentazione della terrazza, alla sua cattiva pendenza e alla presenza di un avvallamento nella zona centrale della pavimentazione che provocava un ristagno delle acque meteoriche. Per il Tribunale non vi erano elementi che consentivano di escludere il concorso di responsabilità tra il proprietario del lastrico solare, in quanto custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, e il condominio a cui compete, stante la funzione di copertura comune, di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135, comma 1, numero 4 Codice civile).Tuttavia il vero contrasto riguardava la ripartizione della spesa per il rifacimento della terrazza, in quanto in parte fungeva da copertura comune e in parte era aggettante come un balcone.

Parte della giurisprudenza di merito ha ritenuto che «all’intero lastrico solare deve essere presuntivamente attribuita un’unitarietà non solo strutturale, ma anche funzionale in ogni sua parte, allorché in sede di progettazione la costruzione del solaio sia stata unitariamente concepita come posa di un'unica continua guaina isolante con conseguente impossibilità di riparazioni parziali della sola parte non aggettante; di conseguenza, le spese dei lavori di rifacimento, nella misura in cui riguardano la funzione di copertura svolta dal terrazzo, andrebbero suddivise secondo i parametri dettati dall’articolo 1126 del Codice civile anche per le parti del terrazzo in aggetto» (Tribunale di Roma, 4327/2019).

Di diverso avviso il Tribunale di Vibo Valentia il quale ha disposto che, nel caso ci si trovi di fronte a una terrazza con parte aggettante, la ripartizione delle spese di manutenzione ex articolo 1126 del Codice civile potrà essere effettuata solo con riferimento alla superficie della terrazza stessa che svolga la funzione di copertura (che, cioè, si trovi nella proiezione verticale delle porzioni sottostanti) e non per la parte aggettante della medesima (Cassazione, 4183/2017 e 6624/2012), la quale si appalesa come un balcone che rientra nella proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento cui accede e le cui spese devono essere poste a esclusivo carico del proprietario.