Le telecamere possono sanzionare solo le violazioni dei condòmini e non di soggetti esterni allo stabile

Nell’ambito di un complesso residenziale, alcuni condòmini impugnavano la delibera adottata dal proprio caseggiato che prevedeva sanzioni in caso di occupazione abusiva del cortile, l’utilizzo di telecamere per sorvegliare eventuali condotte vietate attuate nel suddetto spazio e l’obbligo di tenerlo pulito. Il Tribunale di Brescia si è pronunciato sulla questione con la sentenza numero 2032/2022.

Gli attori premettevano che tale cortile, essendo in comune, veniva utilizzato anche dall’altro condominio e che eventuali comportamenti scorretti degli abitanti di questo avrebbero potuto giustificare l’applicazione delle sanzioni approvate, col rischio di punire ingiustamente i condòmini e di non poter sanzionare gli effettivi trasgressori. Inoltre, l’installazione delle telecamere era stata autorizzata dal quel solo edificio, potendo però integrare violazioni della privacy in danno dei condòmini dell’altro caseggiato, che nulla avevano statuito sul punto. Il condominio convenuto ribadiva la legittimità della propria deliberazione, in linea con le norme di igiene e buona convivenza, sottolineando che sarebbe stato sicuramente auspicabile un accordo con l’altro amministratore ma che la circostanza non poteva considerarsi strettamente necessaria.

L’impugnata delibera prevedeva l’inserimento di sanzioni per chi non rispettasse il regolamento condominiale o sporcasse il cortile comune, disponendo che le telecamere - comunque già presenti nel condominio - si sarebbero potute utilizzare per verificare le trasgressioni. Pertanto, veniva meno ogni tesi circa l’eventuale violazione della privacy dei condòmini del Condominio B, poiché le telecamere erano già installate prima della delibera; essendo implicita, inoltre, la funzione di controllo riferita all’installazione di telecamere su parti comuni, mai si sarebbe potuto addivenire all’irrogazione di sanzioni nei confronti di soggetti diversi dai condòmini del Condominio A.

Sul punto, del resto, la giurisprudenza ha avuto modo di statuire che l’amministratore, tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio ex articolo 1130 del Codice civile, è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da un condòmino, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare e, inoltre, ha la facoltà di irrogare ai propri condòmini una sanzione pecuniaria, qualora ciò sia previsto dal regolamento, ai sensi dell’articolo 70, disposizioni per l’attuazione del Codice civile (Cassazione Civile, 14735/2006).

L’organo di amministrazione condominiale ha il compito di accertare l’infrazione a carico del singolo condòmino e condannarlo al pagamento della somma, mentre al condòmino sanzionato spetta, inoltre, il ricorso all’assemblea o all’autorità giudiziaria quando ritenga che la sanzione gli sia stata ingiustificatamente applicata. La riforma del 2012 ha fatto chiarezza affermando espressamente che l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia, la sanzione non è applicabile né ai conduttori, né tanto meno a soggetti estranei al condominio.

Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che tale sanzione, attesa la sua natura eccezionale di «pena privata» avente come destinatari i condòmini, non è applicabile nei confronti dei conduttori delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, i quali, benché si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio, rimangono tuttavia estranei all’organizzazione condominiale (Cassazione civile, 10837/1995).

Il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, di natura regolamentare o contrattuale, ma che non spiega alcuna efficacia nei confronti di soggetti estranei al condominio. Nel caso di specie, quindi, eventuali trasgressioni operate da qualsiasi soggetto estraneo al condominio, non avrebbero potuto comunque essere raggiunte da alcuna sanzione da parte dell’amministratore del condominio convenuto, in quanto privo di qualsivoglia potere di sanzione a terzi ed estranei per eventuali violazioni delle regole.

Pertanto, le domande di parte attrice non hanno trovato accoglimento. Infine, il giudice bresciano ha evidenziato come sarebbe stato indubbiamente più opportuno coinvolgere anche il Condominio B nelle statuizioni sulla gestione del cortile comune ad entrambi gli stabili, al fine di eliminare ogni dubbio circa disparità di trattamento. Ragione per cui le spese di lite sono state compensate.