Nulla la delibera che stabilisce o modifica a maggioranza la ripartizione delle spese comuni

La giurisprudenza di merito torna nuovamente a ribadire la tassatività delle ipotesi di nullità delle delibere assembleari, riaffermando il principio più volte espresso, anche dallo stesso Ufficio, secondo cui, volendo sintetizzare, l'annullabilità è la regola mentre la nullità rappresenta l'eccezione.

Con la sentenza 5297/2023 pubblicata il 21 luglio 2023, la Corte d'appello di Roma ha confermato la sentenza del Tribunale ordinario della capitale 2790/2021, impugnata dal condominio appellante che, tra gli altri motivi, chiedeva che la pronuncia fosse riformata per aver il giudice di primo grado, erroneamente, ritenuto nulla la delibera assembleare con cui, a maggioranza, erano stati modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in violazione di quanto disposto dall'articolo 1123 Codice civile.

Il condominio, infatti, censurava la sentenza impugnata nella parte in cui sanciva la nullità della delibera per i capi relativi all'approvazione dei consuntivi relativi agli anni 2015 e 2016, in quanto derogatori rispetto alle tabelle vigenti, assumendo che si tratterebbe di criteri già applicati e non contestati e, dunque, ritenendo che la delibera predetta non fosse affetta da alcun vizio.

Secondo la Corte d'appello di Roma, invece, correttamente il giudice di primo grado ha posto a fondamento della sua decisione il principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, in virtù del quale «devono considerarsi affette da nullità le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'articolo 1123 Codice civile o dal Regolamento condominiale contrattuale, essendo necessarie per esse, il consenso unanime dei condòmini (tra le altre, Cassazione 19651/2017, nonché, per un caso di ripartizione delle spese di un servizio tra i soli condòmini utenti, Cassazione 7459/2015)».

La questione è stata già affrontata dallo stesso Tribunale, con la recente sentenza 6361 depositata il 27 aprile 2022, con cui veniva evidenziato il principio ormai chiarito dalle Sezioni unite della Cassazione secondo cui, come sopra detto in sintesi, è l'annullabilità la regola e non la nullità ipotesi, quest'ultima solo residuale ed applicabile in casi tassativi. Infatti, va ribadito il principio secondo cui la nullità attiene in particolare a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico.

Per l'effetto di tale ragionamento, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini che mancano in origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume; «al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'articolo 1137 Codice civile (Cassazione Sezioni unite 9839/21).

Questo principio che limita la nullità delle delibere ad ipotesi davvero marginali, è altresì applicabile alle delibere di approvazione del riparto che, infatti, nel caso trattato dalla sentenza 5297/23, ha trovato pari applicazione. Pertanto, occorre ribadire che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'articolo 1135, numeri 2) e 3), Codice civile e che è sottratta al metodo maggioritario.

Al contrario, sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'articolo 1137, secondo comma, Codice civile.