Opere di manutenzione e disagi patiti dai condòmini durante i lavori

Contenuto esclusivo Norme & Tributi Plus

• 
  

Dalla rivista «L'amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il focus sulla sentenza 393 del Tribunale di Trieste depositata il 15 luglio 2023.

In tema di condominio, i temporanei disagi patiti nelle proprietà esclusive dei condòmini, derivanti dai lavori di manutenzione delle parti comuni deliberati dall’assemblea condominiale, nella misura in cui i lavori siano necessari allo scopo e vengano eseguiti con modalità e tempi proporzionati rispetto alla natura dell’intervento, non sono danni conseguenti ad un fatto illecito, ma sono svantaggi che derivano da un atto lecito, cioè la delibera assembleare, e devono essere sopportati dai condòmini che, dalle singole proprietà, di regola, traggono dei vantaggi.

L'uomo prudente registra con favore le buone notizie, ma non ne estende eccessivamente la valenza. Tale cautela risulta particolarmente utile nel caso della sentenza di Trieste che ha segnalato presa di posizione utile al condominio ma non raccordata a numerosi precedenti giurisprudenziali. Nel caso di specie un inquilino aveva comunicato recesso dal contratto di locazione stipulato con un condomino, adducendo i gravi motivi che aveva temuto di dover patire a causa degli interventi necessari per impermeabilizzare il tetto dell’immobile. Sentendosi danneggiato il condomino ha chiesto che il condominio lo indennizzasse per il venir meno della rendita locatizia.

Ben si vede l'estrema peculiarità del caso, tenuta certamente presente dal Tribunale di Trieste che ha ritenuto che nessun condomino possa avanzare pretese per l'esecuzione di lavori eseguiti anche nel suo interesse. La regola era stata affermata dal Tribunale di Genova, che con la sentenza 185 del 17 gennaio 2017 ha affermato: «Deve escludersi il diritto al risarcimento dei danni subiti da un condomino a causa dei disagi provocati dall’installazione, all’interno del cortile condominiale, di un ponteggio necessario per i lavori di ristrutturazione di un appartamento, allorché tali lavori siano stati autorizzati dal condominio e l’utilizzazione del cortile sia avvenuta per un tempo breve».

Può inoltre ricordarsi che il Tribunale di Palermo, con sentenza 1689/ 2023 ha respinto analoga pretesa, evidenziando che il preteso danneggiato non aveva fornito prova adeguata del collegamento tra il preteso pregiudizio e il posizionamento del ponteggio avanti alle sue vetrine. Per completezza si ricorda anche la sentenza del 20 febbraio 1993 del Tribunale di Milano, che ha invece ritenuto la risarcibilità del disagio, che in quel caso era stato particolarmente grave poiché il ponteggio aveva fisicamente ostacolato l'accesso del pubblico ad un bar tabacchi: «Nel caso in cui a causa di lavori di ripristino di una facciata condominiale venga collocato per alcuni mesi un ponteggio che impedisca la sistemazione dei tavolini esterni di un esercizio commerciale (nella specie, un bar) con un danno per la perdita della clientela e dell’avviamento commerciale, oltre all’inutile spesa dell’indennità di occupazione di area pubblica per quel periodo di tempo, ricorrono le condizioni per l’applicazione della norma di cui all’articolo 843 Codice civile, che riconosce il diritto ad un indennizzo in caso di occupazione del fondo per la esecuzione di opere, anche se compiute nell’interesse comune allo stesso proprietario del fondo».