Ponteggi nel giardino privato, al condomino spetta l'indennità di occupazione

In un condominio di Salerno venivano deliberati lavori di manutenzione straordinaria sulle facciate dello stabile, ma era necessario installare i ponteggi nel giardino privato di un condomino. La proprietaria del giardino acconsentiva alla richiesta di accesso e chiedeva che fosse individuato l'esatto criterio per la commisurazione dell'indennità di occupazione.

Proponeva in assemblea il calcolo dei giorni di occupazione con riferimento al criterio della tassa di occupazione del suolo pubblico, forfettariamente triplicato. Nonostante l'assenza di accordo sul quantum, i lavori venivano compiuti con occupazione del giardino. Di conseguenza, la condomina conveniva in giudizio il condominio chiedendo la quantificazione e la condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.

La decisione
La controversia riguarda la determinazione del quantum dell'indennità prevista dall' articolo 843 comma 2 Codice civile, fondata dallo svolgimento dei lavori di manutenzione straordinaria disposti dal condominio in conformità alla delibera del Comune di Salerno. L'indennità prevista è ricondotta nelle ipotesi di responsabilità da atto lecito dannoso. La categoria della responsabilità da atto lecito dannoso contempla numerose ipotesi, in cui il terzo danneggiato ha diritto al pagamento di un indennizzo a compensazione del pregiudizio subito dal legittimo esercizio dell'altrui diritto, differenziandosi dalle ipotesi di responsabilità civile.

Nel caso di specie, il proprietario del giardino è gravato dalle conseguenze negative dell'attività lecita altrui, e quindi gli deve essere corrisposta una giusta compensazione costituita dall'indennizzo.Il condominio ha certamente agito in via legittima ottemperando alla delibera del Comune di Salerno che ordinava i lavori di ristrutturazione necessaria, parte attrice non ha proibito lo svolgimento, ma ha richiesto l'indennizzo proponendo il criterio di calcolo da applicare in concreto.

La determinazione di quanto dovuto
La proprietaria del giardino ha proposto ai fini della determinazione del quantum l'utilizzo del criterio di calcolo della tariffa di occupazione di suolo pubblico, forfettariamente triplicato e quantificato in euro cinquantamila. La Tassa di occupazione del suolo pubblico (Tosap) costituisce un tributo imposto dalla comunità locale al singolo proprietario in conseguenza all'occupazione di qualsiasi natura effettuata sui beni appartenenti al demanio e al patrimonio indisponibile dei Comuni e delle Province, ovvero appartenenti a privati, sui quali, però, risulti costituita, una servitù di pubblico passaggio, il cui principio è la compensazione delle limitazioni private a danno della collettività.

Conclusioni
Il Tribunale di Salerno con la sentenza 1402/2022 esclude l'applicazione del criterio Tosap che non può essere applicato nell'ambito dell'occupazione di suolo privato e nell'indennizzo prescritto dall'articolo 843 Codice civile, ma per determinare il quantum dell'indennità da corrispondere alla proprietaria del giardino, il cui fine è quello di compensare il proprietario dalla compressione della sua esclusiva facoltà di godimento del fondo o dell'immobile, applica il criterio del valore locativo, individuato dal consulente tecnico d'ufficio nominato durante il procedimento. La somma richiesta di cinquantamila euro viene considerata totalmente sproporzionata e non applicabile alla fattispecie ed il condominio viene condannato a versare la somma di euro 1.576,00.