Quando i lavori straordinari possono considerarsi di notevole entità

In tema di appalto in condominio, una norma chiave è senza dubbio l'articolo 1136 che al quarto comma, in tema di spese straordinarie importanti, così dispone : « (..) le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo». Ma quando i lavori possono dirsi «di notevole entità»?

La definizione
Come spesso accade, il legislatore si è dimenticato di fornire una definizione che consenta di identificare la notevole entità con cui ci si riferisce ai lavori di manutenzione straordinaria. Si potrebbe sin d'ora precisare che il nostro Codice poteva essere ancora più chiaro, evitando di indicare il termine riparazioni allorquando appare pacifico che i lavori di notevole entità possano essere (non solo riparazioni di cui parla l'articolo 1136 comma 4, Codice civile) ma anche i lavori di modifica o innovazione per cui si rende necessario affrontare una spese ingente. Ma tant'è.

L’ammontare dell’esborso
Sulla definizione utile per potersi inquadrare il concetto di “notevole entità” più volte qui decantato, realtà presente nella maggior parte degli ordini del giorno in questo periodo, si segnala una pronuncia con cui la Cassazione (con la sentenza 25145 depositata in cancelleria il 26 novembre 2014), affermava che «agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, Codice civile (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l’illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto)».

«Il giudice, d’altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini” (Cassazione 810/1999 e Cassazione 26733/2008).

La pronuncia più recente
La questione torna alla ribalta in questi giorni, con la sentenza resa dal Tribunale di Roma, numero 1573 e depositata il 1° febbraio 2022. Il giudice romano ritorna dunque sulla definizione della “notevole entità” dei lavori straordinari di cui all'articolo 1136, quarto comma, che prevede che le deliberazioni che concernono, fra l'altro, le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con la maggioranza di cui al secondo comma del medesimo articolo e, quindi, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Ribadito il quorum deliberativo necessario, la sentenza 1573/2022 del Tribunale di Roma precisa che in tema di assemblea di condominio, l’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, Codice civile (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini.

Le maggioranze richieste
Nel caso trattato dal giudice capitolino, per come emerso dalla documentazione in atti, e segnatamente dal prodotto «capitolato lavori», lo stesso aveva ad oggetto una «serie di opere provvisionali, di demolizione, di ricostruzione e di copertura per un ammontare complessivo superiore alla somma di euro 500.000,00, con la conseguenza che, avuto proprio riguardo all'esborso previsto, le riparazioni ivi previste non possono che essere qualificate in termini di straordinarietà e di notevole entità, con conseguente applicazione della maggioranza prevista ex articolo 1136, secondo comma, Codice civile, per come richiamata ex articolo 1136, quarto comma».