Recupero degli oneri condominiali : l’amministratore verifica correttezza e titolarità dei diritti dei debitori

Il Tribunale di Velletri, con la sentenza 473 depositata il 3 marzo 2022, è tornato ad occuparsi della correttezza nel procedimento di recupero del credito nei confronti dei condòmini morosi, con particolare riguardo alla legittimazione passiva dell'ingiunto.

La vicenda
La causa nasce da un'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal conduttore di un immobile sito in condominio, il quale eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, lamentando di non essere mai stato proprietario dell'unità immobiliare in relazione alla quale era stato richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo. Il Giudice laziale ricorda che «l’opposizione a decreto ingiuntivo introduce un giudizio di cognizione avente ad oggetto la domanda inizialmente proposta dal creditore con il ricorso per ingiunzione» e che, pertanto, in esso, il creditore (al quale compete la posizione sostanziale di attore, per aver richiesto l’emissione del decreto) ha l’onere di provare tutti i fatti costitutivi del diritto vantato, gravando sul debitore opponente l’onere di provare invece i fatti estintivi o modificativi del credito.

Il falso procuratore
Effettivamente, in giudizio, il conduttore opponente produceva gli atti di compravendita dell'immobile da cui si evinceva la titolarità in capo ad altro soggetto. Il condominio, dal canto suo, non contestava quanto eccepito dall'opponente «affermando che, però, ciò non può esonerare l'opponente dalla propria obbligazione di pagamento nei confronti del condominio», ritenendolo legittimato passivo perché inquilino è, come tale, soggetto a cui spetterebbe il pagamento delle spese ordinarie. Il condominio, peraltro, faceva leva sul fatto che l'inquilino avesse «sempre partecipato alla vita condominiale, qualificandosi come condomino, partecipando alle assemblee condominiali in proprio, manifestando quindi ai terzi in buona fede la posizione di titolare tanto da invocare la responsabilità del falso procuratore verso terzo».

La questione, per il Tribunale di Velletri, va risolta sulla scia della giurisprudenza che, ormai con costanza, ha abbandonato la legittimazione passiva del condomino cosiddetto “apparente”, osservando come, «in materia condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto», in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino (Cassazione 17039 /2007). Su queste basi, si legge nella sentenza 473 del 2022, «era onere dell'amministratore del condominio verificare la correttezza e la titolarità dei diritti in capo ai soggetti a cui richiede il pagamento delle spese straordinarie e degli oneri di gestione ordinaria».

La verifica spetta all’amministratore
Ciò in quanto in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, «difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto», strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cassazione Sezioni unite 5035/2002, Cassazione 1627/2007). Per questi motivi, l'opposizione veniva accolta edil decreto ingiuntivo opposto revocato, con condanna al pagamento delle spese di lite.