Rimozione canna fumaria dal lastrico e difetti di manutenzione tra i temi delle pronunce della settimana

In Diritto e pratica condominiale 28 giugno 2023 è stato pubblicato l'articolo di G. Rocchetti, Divieto di costruire e regolamento condominiale: vi è violazione della servitù altius non tollendi ovvero la cosiddetta servitù di non sopraelevare? a proposito della sentenza della Cassazione 15249 del 2023. In argomento, si vedano anche S. Impellizzeri, L'opponibilità del diritto di servitù al terzo acquirente: il valore della dichiarazione ricognitiva del peso non trascritto ma menzionato nel contratto, in Diritto e pratica condominiale 20 giugno 2023; Il Punto della settimana, in Diritto e pratica condominiale 23 giugno 2023.

F. Nardelli, La rimozione della canna fumaria non rientra tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale. La pronuncia della Cassazione, in Diritto e pratica condominiale 27 giugno 2023, è intervenuta sulla la sentenza della Cassazione 15278 del 2023. Al riguardo, già E. Duca, L'assemblea condominiale e la rinuncia alla servitù di canna fumaria a favore ed a carico di proprietà esclusive, in Diritto e pratica condominiale 21 giugno 2023; Il Punto della settimana, in Diritto e pratica condominiale 23 giugno 2023.

Di grande interesse, visto il gran numero delle ristrutturazioni di fabbricati in corso per beneficiare delle note detrazioni fiscali, l'articolo di G. Martino, Il riconoscimento dei difetti delle opere contestati dal condominio committente: natura e limiti, in Diritto e pratica condominiale 26 giugno 2023, a margine della sentenza della Cassazione 15369 del 2023. La sentenza ha affermato che, allorché l'appaltatore abbia ammesso i gravi difetti costruttivi delle opere eseguite e si sia impegnato ad eliminarli, lo stesso, semmai in concorso con il progettista e direttore dei lavori, può dirsi tenuto ad un nuovo obbligo di garanzia, soggetto a prescrizione decennale, solo se abbia promesso di eseguire i lavori in concreto necessari per l'esecuzione della costruzione a regola d'arte e tale impegno sia confluito in un accordo definitivo con il committente danneggiato, sia pur sempre limitatamente alle opere già oggetto dell'appalto ed ai soli difetti costruttivi contestati dal committente e imputabili a deficienze dell'appaltatore, non potendosi estendere il nuovo obbligo ad ogni problematica che sia sorta successivamente all'esecuzione dell’appalto.

Infine, parimenti di grande interesse per la attuale pratica di gestione condominiale, il contributo di P. Marzotti, L'occupazione con ponteggi del fondo altrui per la riparazione dell'edificio condominiale, in Diritto e pratica condominiale 29 giugno 2023, a margine di una sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore. A norma dell'articolo 843 Codice civile, il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino o opera comune, indipendentemente dall'accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia ha carattere meramente dichiarativo.

Ove, però, nel relativo giudizio insorgano contestazioni, il giudice è tenuto a verificare l'esistenza dei presupposti che legittimano il vicino ad esercitare tale potere di accesso ovvero la liceità dell'opera. La norma delinea una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino e consistente nel dovere di consentire l'accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell'edificio finitimo tutte le volte in cui l'impedimento dell'accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni.

La valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio. L'articolo 843, comma 1, Codice civile è applicabile anche al condominio edilizio, sicché il proprietario di un appartamento può esercitare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un'opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune.

All'obbligazione del proprietario del fondo occupato corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via equitativa e anche in assenza di prova del danno, fermo restando l'obbligo per il medesimo di ripristinare come detto, lo stato dei luoghi ad opera finita. L’obbligo imposto dalla legge al proprietario di consentire al vicino l’accesso al suo fondo, al fine di eseguire la costruzione e la riparazione di un muro o di altra opera, e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino medesimo di accedere al fondo per eseguire dette attività, possono essere disciplinati, in base al principio della libera autonomia contrattuale, anche da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, sia per quanto attiene alle modalità di svolgimento e alla durata del passaggio, e alla eventuale occupazione del fondo, sia per quanto riguarda il pagamento di una indennità.