Riparazione del marciapiede condominiale con funzione di copertura e ripartizione spese
Le spese relative alla copertura del pavimento sono a carico del proprietario del piano superiore, quelle del soffitto a carico di quello del piano inferiore
Il Tribunale di Frosinone, con la recente sentenza 315 depositata il 23 marzo 2022, si è pronunciato su un argomento di attuale interesse : il criterio di ripartizione delle spese da applicare nel caso in cui si debba procedere ad un intervento di riparazione del marciapiede condominiale che svolga anche funzione di copertura. La questione nasce a seguito dell'impugnativa di una delibera assembleare da parte di una condomina, proprietaria di una porzione immobiliare sita nel piano seminterrato del predetto fabbricato condominiale.
La vicenda
L'attrice impugnava la delibera assembleare, nella parte in cui veniva deliberato che i costi dei lavori di rifacimento del marciapiede condominiale e dei frontalini venissero ripartiti nella misura del 50 % a carico del condominio e nella misura del 50% a carico dell'attrice stessa che, per l'effetto, deduceva la nullità e/o annullabilità di tale delibera, lamentando, tra le altre argomentazioni, il fatto che i lavori in oggetto avevano natura condominiale e che «il predetto criterio di ripartizione delle spese era illegittimo, anche in relazione all'obbligo esistente in capo al condominio di manutenzione del marciapiede in oggetto».
La causa ha avuto un epilogo complesso, con la riunione con altro procedimento e con la dichiarazione di cessazione della materia del contendere, a seguito di successiva delibera. Tuttavia, per il principio del principio virtuale della soccombenza, il Tribunale di Frosinone si pronunciava sulle spese di lite, accogliendo (di fatto) la domanda nella parte che qui interessa.Il Tribunale laziale muove da un precedente dello stesso Ufficio giudiziario (Tribunale di Frosinone, sentenza 962/21) a supporto della ritenuta soccombenza virtuale del convenuto, le cui motivazioni e considerazioni venivano condivise e fatte proprie dal giudicante.
Il criterio di ripartizione spese
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale formatosi con riguardo alla riparazione di un cortile condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condòmini, ma applicabile anche «alla riparazione del marciapiede condominiale che svolga analoga funzione di copertura ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 Codice civile, ma si deve invece procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 Codice civile», il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, ponendo le spese relative alla copertura del pavimento a carico del proprietario del piano superiore (che, avendo l'uso esclusivo dello stesso, rende necessaria la sua manutenzione) e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Cassazione 14511/2019; Cassazione 2243/2012; Cassazione 10858/2010; Cassazione 18194/2005).
La delibera assembleare impugnata, «non ha applicato in modo corretto tali principi, perché ha disposto la ripartizione al 50 % di tutte le spese necessarie per la riparazione del marciapiede includendovi anche le spese sostenute per la fornitura e la posa in opera della pavimentazione, in palese violazione dell'articolo 1125 Codice civile, che pone le spese per la copertura del pavimento esclusivamente a carico del proprietario del piano superiore (nel caso di specie il condominio, quale proprietario del marciapiede)».
La correzione successiva
Tale vizio della delibera impugnata è stato successivamente emendato con l'approvazione di una successiva delibera, la quale ha correttamente espunto la voce relativa alla fornitura e posa a colla di pavimentazione in gres porcellanato da quelle per le quali l'attrice avrebbe dovuto contribuire in misura pari al 50 %. Alla luce di tali considerazioni, l'impugnazione della delibera oggetto del giudizio doveva considerarsi fondata quanto alle lamentele relative al criterio di ripartizione delle spese deliberato dall'assemblea, ciò che integra gli estremi della soccombenza virtuale del condominio sulla domanda di «nullità della delibera assembleare per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese».
