Rischia la condanna per lite temeraria il condominio che nega la natura condominiale dei frontalini dei balconi

La legge non ammette ignoranza, ed esistono nozioni che, per quanto tecniche, è fondamentale acquisire e tenere bene a mente. Ne sa qualcosa il condominio protagonista della vicenda che andremo ad esaminare, avendo subito tutte le conseguenze della sentenza civile numero 700 del 12 maggio ultimo scorso, emessa dalla Corte d’appello de L’Aquila.

In un fabbricato condominiale si avviavano opere di ristrutturazione edilizia, con tanto di regolare affidamento dei lavori ad una ditta appaltatrice. I lavori venivano eseguiti ma, come sovente accade, la ditta non veniva interamente soddisfatta nella sua pretesa creditoria; conseguentemente, veniva chiesta ed ottenuta l’emissione di un decreto ingiu ntivo nei confronti del condominio inadempiente.Nella stragrande maggioranza dei casi (soprattutto in ambito condominiale), all’emissione di un decreto ingiuntivo segue un’opposizione, e dunque, l’instaurazione di un ordinario giudizio di cognizione.

Il procedimento veniva incardinato dinanzi al Tribunale di Sulmona, che riteneva di dover confermare la piena legittimità del decreto ingiuntivo opposto, e dunque condannare la compagine condominiale al pagamento delle somme vantate dalla ditta.Ma perché il condominio si opponeva all’ingiunzione?Ebbene, l’oggetto del contendere, è la natura condominiale o meno dei cosiddetti frontalini dei balconi aggettanti. E qui ci troviamo dinanzi a due nozioni tecniche che richiedono una breve esplicazione.

Anzitutto, spieghiamo cosa sono i balconi aggettanti.Trattasi dei balconi che connotano la quasi totalità dei fabbricati; ovvero balconi che sporgono dalla facciata, occupando la colonna d’aria ove insiste lo stabile.Nella struttura dei balconi aggettanti, vi sono delle componenti tipiche che si chiamano frontalini; in buona sostanza, sarebbero quelle piccole strisce di muratura che adornano e proteggono la facciata esterna del piano di calpestio del balcone: la cosiddetta soletta. I frontalini vengono anche definiti sgocciolatoi, perché fanno da barriera all’acqua piovana favorendone lo smaltimento. In assenza di tali elementi apparentemente solo decorativi, la soletta finirebbe con lo sgretolarsi, scoprendo i ferri dell’armatura del balcone.

Chiusa questa necessaria parentesi esplicativa, torniamo al caso di specie.Come si diceva, il condominio negava la natura condominiale dei frontalini, rifiutandosi di pagare l’importo imputabile al rifacimento degli stessi. Si faceva altresì notare come fosse intervenuta una novazione soggettiva (mutamento dei soggetti obbligati) nel momento in cui la ditta, in esecuzione di un verbale di assemblea, aveva accettato il pagamento dei lavori da parte di alcuni proprietari esclusivi.Il Tribunale di Sulmona, rigettava in primo grado tutte le doglianze del condominio, riaffermando la natura condominiale dei frontalini, e negando l’intervenuta novazione soggettiva.Il condominio si determinava così ad impugnare la sentenza che lo vedeva soccombente.

Ad essere investita della vicenda, è la Corte d’appello de L’Aquila, che prende in esame i due principali motivi di ricorso: la natura non condominiale dei frontalini, e la novazione soggettiva.Quanto alla natura dei frontalini, i giudici del capoluogo abruzzese ci tengono ad evidenziare come sia pacifico in giurisprudenza che, nel caso dei balconi aggettanti, se da un lato costituiscono un prolungamento delle corrispondenti unità immobiliari (e pertanto sono da intendersi come parti esclusive dei singoli condòmini), dall'altro, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale, devono considerarsi beni comuni a tutti i compartecipanti. La motivazione sta nel fatto che i frontalini si inseriscono nel prospetto dell'edificio, contribuendo a renderlo gradevole.

La conseguenza è che la spesa per la relativa riparazione, ricade su tutti i condòmini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. La piena legittimazione passiva del condominio non è dunque da mettere in discussione, ed il principale motivo di ricorso va rigettato.Quanto alla novazione soggettiva, la circostanza che alcuni proprietari esclusivi avessero provveduto al pagamento direttamente nelle mani dell'appellata, in forza di una delibera di assemblea, non costituisce mutazione dei soggetti dell’obbligazione. A parte che si è capito di essere in presenza di lavori relativi a parti comuni dell'edificio, ad escludere la possibilità di una novazione soggettiva vi è il dato documentale: il verbale assembleare di cui sopra, si pone in maniera contraddittoria rispetto ad altro documento sottoscritto in epoca successiva, nel quale lo stesso amministratore di condominio riconosceva il debito verso la ditta quale debito condominiale.

Attesa la totale inconsistenza del ricorso proposto dal condominio, la Corte d’appello ritiene di dover condannare l’appellante per lite temeraria; a giustificare tale gravosa decisione vi sono le argomentazioni svolte circa il difetto di legittimazione passiva e la qualificazione dei lavori come non condominiali, che sono fondate su di una interpretazione erronea (e forse anche in malafede) delle norme e della giurisprudenza consolidata in materia.