Sanificazione antivirus in condominio, quali sono le regole da rispettare?
La scorsa settimana, senza che da parte della società amministratrice del condominio fosse data preventiva comunicazione ai proprietari di unità abitative, due persone, sprovviste di adeguati strumenti protettivi - erano vestiti normalmente - (qualificatisi come dipendenti di una ditta incaricata dalla Società amministratrice del condominio per la disinfestazione) hanno effettuato, a loro dire, la disinfestazione. Si chiede all'esperto: nonostante l'attuale situazione sanitaria, è regolare quanto avvenuto? Non è ipotizzabile una iniziativa presa in proprio dalla Società amministratrice? Quali sono le norme di riferimento e come eventualmente contestarne l'operato?
In base aell'art. 1130, co. 1, n. 2), c.c. rientra fra le attribuzioni dell'amministratore del condominio “disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”, mentre legge n.82 del 25 gennaio 1994 disciplina tutte le attività inerenti la pulizia, la sanificazione degli spazi condominiali e l'eventuale derattizzazione, attribuendo la responsabilità all'amministratore condominiale.
Pertanto, l'intervento di sanificazione dei condomìni rientra tra le attività di manutenzione ordinaria, vincolanti per i condomini ex art. 1133 c.c., anche se potrebbe richiedere l'aggiunta di interventi straordinari in caso di pericolo di contagio. In tal caso, sebbene rientri, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., nelle attribuzioni dell'assemblea dei condomini provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, ai sensi del successivo comma 2, l'amministratore può, qualora tali interventi rivestano carattere urgente, ordinare i suddetti lavori, con l'obbligo di riferirne nella prima assemblea.
Nell'attuale contingenza del pericolo epidemiologico da COVID-19, l'amministratore è comunque tenuto ad avvisare i condòmini circa data ed ora dell'intervento, in quanto gli interventi in questione possono prevedere l'uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l'accesso ai locali trattati.
Pertanto, qualora da ciò sia derivato un danno per i condomini, cagionato dalla negligenza o dal cattivo uso dei poteri di amministratore e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, si rientra nel campo della responsabilità aquiliana. Per restare indenne da responsabilità, l'amministratore deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile per evitare l'evento dannoso, adempiendo dunque ai suddetti obblighi, e ciò nonostante questo si sia ugualmente verificato.
Resta comunque fermo che, ai sensi dell'undicesimo comma, dell'art. 1129 c.c. è disposta la revocabilità del suddetto incarico, senza che si necessiti di “giusta causa”, in qualunque momento ed insindacabilmente dall'assemblea del condominio, con la maggioranza ex art. 1136, commi 2 e 4, c.c..
