Se il cortile è privato l’assemblea non può deliberare spese di manutenzione condominiali

Se il cortile o la strada di accesso al condominio ha natura privata ed è posta in comproprietà con altri fondi limitrofi l'assemblea non ha competenza a deliberare l'approvazione di alcuna spesa di manutenzione, neppure parziale. Il principio è stato appena sancito dalla Corte di Appello di Roma con sentenza 4919 del 05 luglio 2021 .

Il fatto
Il caso da cui prende spunto la vicenda riguarda un uso invalso all'interno di un'area cortilizia condivisa tra più edifici, la quale, però, risultava in stato di comproprietà tra i proprietari degli immobili ivi ubicati e non si configurava, pertanto, seppure formalmente, quale “parte comune” di cui all'articolo 1117 bis Codice civile.In sede di primo grado, l'azione di invalidità della delibera esercitata da parte di un condòmino veniva respinta, sull'assunto che l'assemblea dei condòmini di uno dei condomìni che insistevano all'interno della corte fosse in grado di approvare un preventivo della spesa per la debita manutenzione, accollandosi il 25% della stessa e ripartendola ai condòmini secondo le carature millesimali attribuite nella tabella “proprietà”.

La sentenza
Il giudice di secondo grado ribalta l'esito del giudizio, presupponendo sulla differenza sussistente tra delibere nulle e annullabili. In punto, viene riferito che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Per contro, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Cassazione 4806/2005; vedasi anche la più recente sentenza 9839/2021).

Conclusione
Ora, la demarcata natura privata e non condominiale dell'area interna al fondo in cui insiste il fabbricato condominiale (evidenziata nella parte narrativa del provvedimento in commento) ha spinto la Corte di appello capitolina a ritenere e dichiarare il difetto di competenza dell'assemblea del condominio - laddove aveva approvato il preventivo per la relativa manutenzione, ripartendo le spese, ad esso riservata, in base ai millesimi di proprietà -, così ribaltando l'esito di un giudizio, non affatto scontato.