Se la sopraelevazione pregiudica la sicurezza statica del palazzo, è abusiva

È illegittima la sopraelevazione che metta a rischio la sicurezza statica dell'edificio. Lo ricorda il Tribunale di Catanzaro con sentenza 1279/2022 . A sollecitare la pronuncia, è la citazione promossa dai proprietari di un immobile nei confronti della titolare dell'alloggio sito al piano superiore. Il motivo? La realizzazione illegittima di una sopraelevazione sul lastrico solare comune con cui aveva ampliato il proprio appartamento.

La costruzione, contestano, oltre che illegittimamente edificata sulle parti comuni, aveva provocato dei danni all'intero edificio e, in particolare, alla loro unità al pianterreno interessata da fessurazioni nei muri. In bilico, anche la stabilità del palazzo. Di qui, la richiesta di condannarla al ristoro dei danni per lesioni strutturali e al pagamento di un'indennità per edificazione su spazio comune. La convenuta si difende: intanto, il giudizio era improcedibile per mancata mediazione e, comunque, per compravendita, era la proprietaria esclusiva del lastrico solare quindi poteva sopraelevarvi. Infine, sottolineava che a provocare le lesioni fossero stati gli stessi proprietari del pianterreno demolendo un muro perimetrale per permettere l'accesso a un manufatto aggiuntivo da loro realizzato.

Espletata la mediazione con esito negativo e disposta una consulenza tecnica, il Tribunale accoglie – con le dovute precisazioni – la domanda dei proprietari. L'articolo 1117 del Codice civile individua le parti comuni di un edificio in un elenco non tassativo nel quale rientra anche il lastrico solare e il diritto di ciascun condomino sulle stesse, sempre che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano di appartenenza. Ma, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati come comuni, non è necessario che se ne dimostri con rigore la comproprietà essendo sufficiente l'attitudine funzionale al servizio o godimento collettivo.

Occorre, in sintesi, un collegamento strumentale, materiale o funzionale, con le unità di proprietà esclusiva in rapporto da accessorio a principale. Semmai, sarà chi ne affermi la proprietà esclusiva a doverne fornire la prova mediante un titolo contrario (Cassazione, 19712/2020). E, per stabilire se esista titolo contrario, si guarderà al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.

Ebbene, nella vicenda, dalla compravendita prodotta dalla convenuta, risultava inequivocabile la volontà di trasferirle la proprietà esclusiva del lastrico solare. Ed è noto che il Codice civile riconosca al proprietario dell'ultimo piano il diritto di sopraelevazione seppur vincolando chi sopraelevi a corrispondere agli altri condòmini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare e detratta la quota ad esso spettante. Nella fattispecie, però, la proprietà del lastrico era stata trasferita in modo esclusivo alla signora che, pertanto, non doveva sborsare alcuna indennità.

Tuttavia, il Codice civile impone dei limiti statici, artistici e igienici al potere di sopraelevare. In particolare, per l'articolo 1127, la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano ed i condòmini possono opporvisi se pregiudica l'aspetto architettonico dello stabile o diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Si tratta, insomma, di presupposti essenziali del diritto di sopraelevare.

A tal proposito, dai saggi effettuati in corso di perizia, era emerso che un'approfondita verifica strutturale avrebbe sconsigliato l'intervento di realizzazione della copertura del lastrico. Non c'erano, in sostanza, le condizioni statiche per consentire i lavori. Per tali motivi, il Tribunale di Catanzaro accoglie la domanda dei proprietari sancendo l'illegittimità della costruzione in sopraelevazione e riconosce loro il diritto al ristoro del danno.