Sì al fondo cassa per i debiti dei morosi ma solo con la ripartizione per millesimi di proprietà

Secondo quanto disposto dall'articolo 1135, comma 1, numero 4 del Codice civile per i lavori di manutenzione straordinaria o per le innovazioni relative alle parti comuni dell'edificio condominiale è obbligatoria l'istituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Nessuna disposizione di legge prevede, invece, l'istituzione di un fondo cassa per far fronte al debito accumulato dal condominio derivante dal mancato versamento delle quote condominiali da parte dei condòmini. Con la sentenza 1542/2020, pubblicata il 24 novembre 2020, la Corte di appello di Catanzaro si è pronunciata sulla legittimità o meno dell'istituzione di un fondo cassa per la morosità dei condòmini nel pagare le spese condominiali e sui criteri di ripartizione delle somme destinate al suddetto fondo.

La vicenda
Nel caso esaminato due condòmini, comproprietari di alcune unità immobiliari facenti parte di un condòminio, impugnavano due delibere assunte dall'assemblea condominiale. Con la prima delibera era stata prevista la costituzione di un fondo straordinario per ripianare la situazione debitoria del condominio a seguito della morosità di alcuni condòmini nel pagare le spese condominiali e con la seconda delibera era stato ampliato l'ammontare del fondo con il versamento da parte di ciascun condòmino di un importo fisso determinato in euro 1.000,00.

I condòmini chiedevano al Tribunale che entrambe le delibere venissero dichiarate nulle o venissero annullate, deducendone l'illegittimità per non aver ricevuto l'avviso della convocazione delle relative assemblee, la violazione dell'articolo 1123 del Codice civile e la violazione delle regole di riparto secondo le tabelle millesimali di alcune spese. Si costituiva in giudizio il condominio contestando la domanda attore a ed insistendo nel rigetto della stessa.Il Tribunale dava torto ai condòmini confermando, quindi, la validità delle delibere impugnate

La decisione
Di diverso avviso la Corte di appello la quale, chiamata a pronunciarsi sull'impugnazione della sentenza di primo grado proposta dai condòmini, ha accolto il ricorso annullando la delibera con la quale era stato ampliato il fondo per la morosità mediante il versamento da parte di ciascun condòmino di una quota fissa uguale per tutti. Secondo i giudici della Corte territoriale, anche se l'istituzione di un fondo speciale per far fronte alla morosità di alcuni condòmini reso necessario per ripianare i debiti accumulati dal condominio a seguito della suddetta morosità è astrattamente possibile al fine di evitare che si verifichino danni ben più gr av i nei confronti di tutti i condòmini, la ripartizione degli importi da destinare al suddetto fondo deve seguire il criterio della ripartizione per millesimi di proprietà.

Una contribuzione fissa, hanno continuato, è possibile solo nel caso in cui «sia espressamente prevista la correzione dell'iniziale riparto mediante conguaglio a fine esercizio, in misura proporzionale alle rispettive carature millesimali».Nel caso di specie, invece, nelle delibere impugnate si faceva riferimento solo genericamente ad un conguaglio senza indicazione alcuna sui termini, sui tempi dello stesso o sui criteri e sul momento in cui il conguaglio doveva essere effettuato. Tali precisazioni, secondo la Corte di appello, erano necessarie, stante il carattere assolutamente eccezionale della deroga ai criteri di ripartizione delle spese previsto dall'articolo 1123 del Codice civile.