Si può usucapire anche l’alloggio portineria di un edificio in proprietà indivisa

Un soggetto ha convenuto in giudizio tutti gli altri comproprietari di un immobile per sentire dichiarata in capo a sé – tramite sentenza del Tribunale di Milano 2965/2022 - l’usucapione dell’alloggio portineria di un condominio, in virtù del possesso continuato ed ininterrotto per un periodo superiore ai vent’anni.

Il rinvio in mediazione e l’integrazione del contraddittorio
Con un risalente atto di divisione, infatti, si era proceduto alla divisione in lotti dell’edificio di cui attore e convenuti erano comproprietari indivisi, in forza dei rispettivi titoli successori. A seguito dello scioglimento della predetta comunione, ciascuno dei condividenti era diventato proprietario esclusivo di un lotto immobiliare composto da alcuni appartamenti. Nel medesimo atto di divisione le parti avevano dato atto di rimanere tutte comproprietarie dell’alloggio portineria, sito al piano terreno dell’edificio in oggetto, che restava, pertanto, in comunione indivisa dei partecipanti alla divisione. L’attore esponeva, quindi, che gli altri comproprietari e i loro successivi eredi non avevano mai utilizzato il locale, mai adibito a portineria proprio perché l’intero fabbricato era da sempre appartenuto alla medesima famiglia.

Sosteneva l’attore di fruirne in via esclusiva, da oltre vent’anni, avendo adibito il locale a magazzino di beni mobili di sua esclusiva proprietà e oggetto della propria attività lavorativa a far data dal 1996 e di godere dell’accesso esclusivo allo stesso, essendo il solo ad averne le chiavi. Inoltre a tale utilizzo nessun comproprietario si era mai opposto, avendo, anzi, sottoscritto delle dichiarazioni di assenso al riconoscimento della proprietà del locale in capo all’attore.Il giudice, trattandosi di una causa di usucapione, assegnava il termine di quindici giorni per la presentazione dell’obbligatoria domanda di mediazione e, visto l’articolo 102 Codice di procedura civile, disponeva l’integrazione del contraddittorio anche nei confronti del condominio e di tutti gli altri condòmini, dichiarando la contumacia dei comproprietari convenuti e, successivamente, anche quella del condominio.

Il possesso ultraventennale
La comproprietà del locale adibito a portineria risultava sia dall’atto di divisione sia dalla visura per immobile estratta dal catasto, in quanto suddiviso in quote di proprietà per ciascuno dei predetti partecipanti all’atto di divisione. L’attore, a seguito dello scioglimento della comunione ereditaria, aveva acquistato parte di un lotto immobiliare ed aveva esercitato il possesso sull’alloggio portineria in via esclusiva e continuata per un periodo superiore ai 20 anni richiesti ex articolo 1158 Codice civile per l’usucapione di un bene immobile.

Tale circostanza era stata riconosciuta – per iscritto - da tutti i convenuti condividenti, i quali avevano espressamente dichiarato il possesso esercitato in via continuata ed ininterrotta da parte dell’attore dell’alloggio portineria in modo esclusivo dal 1996.Inoltre, l’amministratore di condominio in carica dal 1992 ed altro ex condomino lì residente fino al 2011, sentiti come testimoni, avevano confermato la circostanza, riferendo che tale locale portineria era utilizzato dall’attore che lo adibiva a deposito dei suoi beni personali e che egli era l’unico ad averne le chiavi. Infine, i convenuti contumaci non erano comparsi per rendere l’interrogatorio formale.

La necessaria chiamata in causa di tutti i condòmini
La Suprema corte ha affermato il litisconsorzio necessario tra tutti i condòmini in relazione alle azioni di accertamento della proprietà di un bene comune, in quanto queste hanno ad oggetto la contitolarità del diritto di proprietà in capo a tutti i condòmini e sono relative ad un rapporto sostanziale plurisoggettivo unitario che dà luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i condòmini (sentenza 6056/2006).

Nella specie, l’oggetto della domanda di usucapione era un locale portineria che ha natura condominiale pertanto è ammissibile l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini ed in particolare sussisteva anche la legittimazione passiva dell’unico convenuto che si era costituito, sostenendo l’illegittimità della sua chiamata. Peraltro, costui non aveva contestato alcunché con riferimento al possesso continuato ed ininterrotto dell’attore, affermando di non essere in grado, né di confermare, né di escludere le circostanze dedotte dall’attore.

L’immediata trascrizione della sentenza
Alla luce di quanto emerso, il Tribunale - ai sensi dell’articolo 1158 Codice civile e per effetto del possesso pacifico, indisturbato, continuato ed esclusivo esercitato sul bene per un periodo superiore a 20 anni – ha quindi accertato e dichiarato, tramite sentenza direttamente trascrivibile presso la Conservatoria come da articolo 2651 Codice civile, l’acquisto della proprietà dell’alloggio portineria in capo all’attore.