Spese per adeguare l’autorimessa condominiale alla normativa anticendio a carico dei soli proprietari dei box
Il criterio è sempre legato all’utilizzo che il condomino fa della cosa comune e quanto da essa dunque tragga giovamento
Con la sentenza 18695, pubblicata il 20 dicembre 2022, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla ripartizione delle spese sostenute dal condominio per l'adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio, ribadendo il principio secondo il quale i costi vanno posti unicamente a carico dei proprietari dei garages, in quanto l'obbligo di contribuzione alle spese si fonda sull'utilità che ogni singola proprietà esclusiva può ricavare dalla cosa comune.
I fatti di causa
Il giudizio trae origine da una delibera con la quale l'assemblea condominiale aveva deciso di porre le spese sostenute per l'adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio nella misura del 50% a carico dei proprietari dei posti auto e per il restante 30% a carico di tutto il condominio. La delibera veniva impugnata da una società, proprietaria di un unità immobiliare sita all'interno del condominio, la quale ne deduceva l'illegittimità per la violazione dei criteri di riparto delle spese previsti dall'articolo 1123 del Codice civile, chiedendo che la stessa venisse dichiarata nulla o annullata. All'esito del giudizio, il Tribunale, dopo aver accertato che i lavori eseguiti erano stati specificatamente finalizzati per ottenere il rilascio della certificazione antincendio per la sola autorimessa condominiale e che la società attrice non era proprietaria di alcun garage o posto auto all'interno del locale condominiale interessato dai lavori, ha dato ragione a quest'ultima, annullando la delibera impugnata.
Spese da ripartire considerando l’uso del bene
Il giudicante ha ritenuto applicabile al caso esaminato il criterio previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile per il quale le spese destinate a servire i condòmini in maniera diversa vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. L'obbligo di contribuire alle spese deve essere fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune. Pertanto, tutte le volte in cui la cosa oggetto dell'intervento non può servire ad uno o più condòmini, non vi è nessun obbligo da parte di questi ultimi alla contribuzione delle spese.Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, ha osservato, la ripartizione delle spese in relazione all'uso trova la sua ragione nell'esigenza di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condòmini quando un servizio comune è destinato ad essere fruito in misura diversa dai singoli condòmini (Cassazione civile, 9263 del 17 settembre 1998).
Le spese vanno ripartite tra tutti i condòmini in proporzione al valore millesimale di ciascuno se attinenti a parti comuni dell'edificio o ritenute tali in base al regolamento e se adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale. L'obbligo di contribuire alle spese deve essere, quindi, fondato sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune. Pertanto, ha concluso, se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condòmini non sussiste nessun obbligo di contribuzione alle spese da parte di questi ultimi.
