Varco di accesso al cortile comune: come si gestisce?

Il complesso edilizio di cui parliamo si trova nel centro storico cittadino; come spesso accade, è dotato di una corte interna, a cui si accede attraverso un varco (nella nostra città lo chiamiamo "arco"). Il problema che ci si pone è questo: il varco di accesso al cortile appartiene al condominio del singolo corpo di fabbrica o è comune a tutte le unità immobiliari che accedono al cortile interno? Il problema è sorto in quanto, per poter usufruire dei bonus fiscali, si sta egolarizzando la posizione del condomino.
La nostra penisola è caratterizzata da una miriade di centri storici realizzati tra il medioevo e l'età monarchica. I fabbricati dell'epoca venivano realizzati senza farsi tanti problemi, spesso addossati gli uni sugli altri, in maniera apparentemente disordinata. Può anche darsi che un unico grande complesso, originariamente di proprietà del signorotto locale, sia stato successivamente frazionato in più fabbricati che, nel corso degli anni, attraverso una serie di passaggi di proprietà, hanno dato vita a più condominii distinti e separati. Questa situazione rende non sempre agevole determinare i limiti tra le diverse proprietà.
Il problema che si pone è quello di stabilire se il varco di accesso al cortile comune sia da considerare di proprietà esclusiva del singolo fabbricato cui (apparentemente) appartiene, ovvero sia comune a tutte le unità immobiliari (ovvero a tutti i condomìnii) che accedono attraverso il detto varco. La gestione, nonché le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria andranno ripartite di conseguenza.

Il varco è simile al portone di accesso
La posizione del varco di accesso al cortile comune è simile a quella del portone di accesso al fabbricato per cui tutte le proprietà che hanno accesso al cortile interno attraverso il varco (o l'arco che dir si voglia) devono concorrere alla gestione del bene comune e le relative opere di manutenzione ordinaria e straordinaria andranno ripartite tra tutti gli utilizzatori in maniera proporzionale al beneficio che ne detraggono. Tale beneficio andrà "misurato" in maniera millesimale, attraverso la relativa tabella.

La gestione del varco
E' necessario tener presente che il problema non è solo relativo alla partecipazione alle spese ma, anche e soprattutto, relativo alla gestione. E' evidente che, ove si voglia considerare che il varco sia di proprietà esclusiva del singolo corpo di fabbrica cui appartiene, i condòmini potrebbero, per esempio, decidere di installare un portone o una cancellata impedendo l'accesso a tutti gli altri utilizzatori. Cosa che appare impossibile. Quindi, se la gestione del bene è affidata a tutti i soggetti che accedono al cortile comune, è ovvio che tutti debbano partecipare alle relative spese.

Un problema: due soluzioni alternative
Quando l'accesso ad una pluralità di proprietà avviene attraverso un varco comune (sia esso il portone d'ingresso al corpo di fabbrica, la portineria del villaggio o, come in questo caso, l'accesso al cortile), prima o poi occorre affrontare un problema di ordine pratico: la convocazione delle assemblee. Il problema potrebbe verificarsi ove l'accesso sia comune a centinaia di condòmini o a decine di condomìnii. In questo caso, ove si voglia "snellire" le operazioni, si potrebbero percorrere due vie alternative: il condominio parziale o il supercondominio.

Il condominio parziale
Il codice civile non offre una precisa definizione del condominio parziale i cui caratteri fondamentali sono stati elaborati dalla prassi interpretando l'art. 1123 cod. civ.. che, al terzo comma, prevede "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità." Si ricorre alla figura del condominio parziale quando un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, solo di alcuni condomini (Cassazione, Sez. II civ., sent. 16 gennaio 2020 n. 791; sent. 24 novembre 2010, n. 23851; sent. 13 luglio 1996, n. 6359). In ambito condominiale la casistica è diffusa: basti pensare, per esempio, alle condutture o alla rampa delle scale poste al servizio di alcuni condomini. Il condominio parziale permette di risolvere una serie di problemi inerenti la gestione e la ripartizione delle spese relative ai beni posti al servizio di un gruppo di condòmini.
Come nel caso del condomino "normale", del supercondominio e del condominio minimo, anche quello "parziale" non esige un atto costitutivo formale, ma sorge automaticamente, in presenza di certe condizioni, ovvero quando un bene sia posto a servizio solo di alcuni condòmini e non dell'intera collettività (Trib. Roma, Sez. V civ., sent. 17 giugno 2020 n. 8715; Cassazione, Sez. II, sent. 17 giugno 2016 n. 12641). Automatico anche lo scioglimento che si potrà verificare, per esempio, ove i singoli edifici acquisiscano le caratteristiche di edifici autonomi per quanto possano essere serviti da parti comuni con gli originari partecipanti (Trib. La Spezia, sent. 9 novembre 2020 n. 520). Il condominio parziale non ha una propria autonoma e viene gestito dall'amministratore di condominio (Cassazione, Sez. II civ., sent. 17 giugno 2016, n. 12641; sent. 17 febbraio 2012, n. 2363).
Si tratta, quindi, di un rapporto che non ha rilevanza verso i terzi, bensì opera esclusivamente nei rapporti interni al condominio. Parallelamente, applicando l'articolo 1123, comma 3, Cod. civ., ove vi siano danni causati da un condominio parziale - si pensi, per esempio, a fenomeni di umidità causati dalla condotta idrica a servizio esclusivo di alcuni appartamenti - il risarcimento sarà ripartito solo tra i "condòmini parziali" (Cassazione, Sez. II, 9 agosto 2010, n. 18487).Il condominio parziale risponde all'esigenza di assegnare le decisioni inerenti all'amministrazione dei beni comuni solo ad alcuni condòmini per cui parteciperanno all'assemblea solo i condomini interessati.

Il supercondominio
Il concetto di supercondominio è stato introdotto ufficialmente nel nostro ordinamento con la riforma del condominio (legge 220/2012) che ha inserito nel codice civile l'art. 1117-bis; tale norma trova applicazione in "tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117". Sostanzialmente, il concetto di condominio trova applicazione quando più edifici o più condomìnii distinti abbiano tra loro dei beni in comune. Si pensi, per esempio, alla portineria di un grosso complesso immobiliare.

Differenza tra condominio parziale e supercondominio
In linea di principio potremmo affermare che esiste una differenza tra il condominio parziale e il supercondominio. Nel primo caso, avremo dei beni comuni solo ad alcuni condòmini dello stesso condomìnio, nel secondo caso, i beni saranno comuni a più condomìnii.

Una questione da non sottovalutare
La riforma del condominio ha modificato l'art. 1130 cod. civ. ponendo a carico dell'amministratore di condominio l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (punto 6). Tale registro deve contenere "le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento… di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio." Si ritiene, pertanto, che l'amministratore abbia l'obbligo di inserire nel registro obbligatorio i dati di tutti i soggetti che accedono al cortile interno.

Per concludere
Per quelli che sono i dati a disposizione, si è portati a ritenere che il varco di accesso al cortile interno appartenga a tutti i fabbricati (ovvero a tutti i condomìnii) che accedono al cortile ovvero ai singoli proprietari delle unità immobiliari. Di conseguenza, le decisioni sulla gestione del varco di accesso dovranno essere assunte da tutti i soggetti che utilizzano il varco per accedere al cortile interno e, quindi, alle proprietà esclusive. A cascata, tutti parteciperanno alle decisioni relative alle eventuali opere di manutenzione ordinaria e straordinaria ed ai relativi costi.