Vendita immobile e lavori deliberati : per le spese va individuato il momento del via libera assembleare

L'obbligo di contribuire alla conservazione delle parti comuni, si concretizza in buona sostanza nel pagamento degli oneri condominiali. Il pagamento ha la funzione di garantire la manutenzione sia in via ordinaria che, quando necessario, in via straordinaria. Tali oneri costituiscono delle obbligazioni denominate “propter rem” in quanto seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione. Tali obbligazioni si fondano proprio sul diritto reale di ogni condomino sulle parti comuni.

Le spese deliberate prima della vendita
Per cui l'obbligo di ciascun condomino nasce nel momento in cui occorre provvedere alla «conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese» (Cassazione 18 aprile 2003 numero 6323). Fatta questa premessa, ci si chiede chi sia tenuto al pagamento delle obbligazioni per attività definita straordinaria, nel caso di vendita dell'immobile : il venditore oppure l'acquirente? In questi casi, infatti, accade spesso che i lavori trovino esecuzione dopo diverse assemblee e diverse delibere.

Si pensi ad una prima assemblea dove si pone all'ordine del giorno la fattibilità di determinate opere a cui segua altra assemblea volta a conoscere i pareri tecnici ed i relativi preventivi ad un'altra, ancora, in cui si deciderà quale, tra i preventivi proposti, sarà quello selezionato. E se tra queste varie assemblee, l'immobile venisse ceduto? Se, in tali casi, fosse stato il precedente proprietario a deliberare positivamente sui lavori straordinari ma, successivamente, a causa della vendita dell'immobile, sia il nuovo proprietario a vedersi recapitare il riparto di spesa? Della questione si è occupata la Suprema Corte di Cassazione, con l'ordinanza 18793 pubblicata il 10 settembre 2020.

La decisione
Anche per i giudici Supremi, la questione va decisa individuando il momento in cui sorge l'obbligazione. A tal fine, si legge nel provvedimento, non dovrà farsi riferimento alla «concreta attuazione dell'attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione».

L’individuazione del momento in cui sorge l’obbligazione
Se, apparentemente, la questione appare di facile soluzione, va detto che, nella realtà quotidiana, sia per gli importi ingenti che le spese straordinarie comportano che per le ripetute decisioni in assemblea, non è così semplice individuare il momento in cui nasce l'obbligo.

La vicenda
Ad esempio, nel caso trattato dalla Suprema corte con l'ordinanza 18793/2020, un condomino aveva acquistato un immobile nel mese di dicembre del 2006, ma dopo che l'assemblea, che aveva deliberato nel giugno dello stesso anno, aveva deciso di effettuare ingenti lavori di ristrutturazione dell'immobile. Il problema nasceva poiché l'assemblea non aveva stabilito i costi e gli altri dettagli e a quale ditta affidarli che, invero, venivano deliberati solo con assemblea del mese di marzo del 2007 (un anno dopo la prima delibera).

Ecco che, pertanto, l'acquirente si vedeva addebitare una spesa complessiva di circa 12.000 euro che lo portava a citare in giudizio il venditore, ritenendo che tale somma dovesse essere posta a carico del venditore in quanto la spesa sarebbe stata deliberata – a suo dire - quando lui non era proprietario. La Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la correttezza della decisione della Corte d'appello di Campobasso la quale «ha individuato (il momento della nascita dell'obbligazione) con riferimento alla deliberazione del 10 marzo 2007, allorché venne scelta l'impresa esecutrice tra più preventivi».

Né, afferma la Suprema corte, può addebitarsi in capo al venditore una violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell'unità immobiliare, in assenza, in capo a questi ultimi, di alcun obbligo di informativa. Quindi, occorre sempre valutare le delibere per comprendere quale, tra le tante, sia la delibera che abbia «deciso in concreto i lavori, scegliendo tra più preventivi» così da individuare le «delibere decisive».