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B&B: rapporti con il condominio

di Matteo Rezzonico

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Sussiste una vera e propria querelle sulla destinazione richiesta agli appartamenti dall'attività di Bed & Breakfast. Vale tuttavia chiarire che le oscillazioni sono spesso dettate dalle singole fattispecie trattate dalla giurisprudenza (basate su clausole regolamentari differenti e situazioni differenti).

La questione della destinazione d'uso dell'immobile adibito a Bed & Breakfast

Lo svolgimento dell'attività di affittacamere e B&B all'interno dei condominii ha creato contenziosi anche in relazione ai limiti e ai divieti che l'autonomia privata può fissare alle destinazioni d'uso delle proprietà esclusive. Occorre anzitutto evidenziare come solo un regolamento contrattuale, (cioè un regolamento formato con il consenso unanime di tutti i condòmini ovvero predisposto dal costruttore e accettato dagli stessi condòmini nei loro atti di acquisto), possa contenere limitazioni ai...

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  • [1] Cassazione, sent. 7 gennaio 2016, n. 109 - che viene spesso citata in contrapposizione a Cassazione 24.707/2014 di cui diremo – si è limitata a stabilire che la clausola contenuta nei titoli per la quale: "E' vietato destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulante, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato" vale ad escludere tanto l'attività di Bed & Breakfast quanto quella di affittacamere, che sono sovrapponibili. Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte nella pronuncia 109/2016, alcuni condòmini avevano citato in giudizio avanti il Tribunale di Roma i proprietari di un appartamento sito nello stabile, nonché la società s.r.l. G.S.M. conduttore che gestiva l'immobile, affinché fosse dichiarata la contrarietà al regolamento condominiale per la destinazione dei locali ad uso di affittacamere.

  • [2] La sentenza della Cassazione 28/09/2017, n. 22711 è riferita ad un regolamento assembleare.