Coesistenza di servitù prediali e diritti condominiali sul cortile comune: se non c’è abuso, si rispettano entrambi

Non mancano mai i ricorsi in Cassazione attinenti al corretto uso delle parti comuni in condominio.Sembra che non si riesca davvero a comprendere come, e secondo quali limiti, sia possibile godere, fruire, e beneficiare correttamente della compartecipazione di diritti. Indubbiamente, la realtà dei casi offre sempre qualcosa in più rispetto a ciò che l’astrattezza della legge contempla. Ed ecco che da Piazza Cavour ci arrivano di continuo specificazioni ed insegnamenti molto utili ed interessanti. Esattamente come è avvenuto con il caso che andremo ad esaminare, e che ha prodotto l’ordinanza numero 20830, emessa il 30 giugno 2022 dalla seconda sezione civile dalla Cassazione.

La controversia che sta all’origine di ben tre gradi di giudizio, vede coinvolti un condominio ed un singolo condòmino, quest’ultimo in qualità di proprietario di due immobili: il primo, adibito ad opificio, e costituente parte integrante del fabbricato; il secondo, posto nelle adiacenze, ed avente la qualità di fondo dominante nell’ambito di una servitù di passo carraio e pedonale da esercitarsi attraverso l’androne condominiale.Il condominio contestava presunti abusi posti in essere dal condòmino: la collocazione di fioriere e di pallets nel cortile condominiale, nonché l’occupazione prolungata, anche notturna, di posti auto. A sostegno delle proprie ragioni, invocava anche il regolamento condominiale che, all’articolo 10, prevedeva il divieto di occupazione, anche temporanea, delle parti comuni.

Il proprietario degli immobili, si difendeva sostenendo che, quanto alle fioriere ed ai pallets, in realtà non rappresentavano modalità scorrette di utilizzo del cortile condominiale; le fioriere erano soltanto una forma di abbellimento dello stesso, mentre i pallets, le pedane, erano strettamente funzionali allo svolgimento dell’attività lavorativa dello stesso condòmino, ed erano presenti solo in numero adeguato al riempimento di un mezzo. In merito poi all’occupazione dei posti auto, ciò si ricollegava (esattamente come i pallets) soprattutto al carico e scarico merci, e trovava pieno fondamento nel diritto di servitù esistente in favore dell’immobile limitrofo.Tanto il Tribunale che la Corte territoriale, davano piena ragione al convenuto, con ciò facendo sì che la compagine condominiale si determinasse ad adire la Suprema corte.

Investita della vicenda, la Cassazione coglie immediatamente la natura composita delle situazioni giuridicamente rilevanti riconducibili al resistente.E difatti, l’uso del cortile condominiale mediante l'allocazione delle fioriere, il deposito dei pallets, ed il parcheggio delle autovetture, trova nel caso di specie una diversa regolamentazione.Da un lato, vi è la piena operatività dell'articolo 1102 del Codice civile (modalità d’uso dei beni comuni), nonché del regolamento di condominio invocato in corso di giudizio. Difatti, non appare possibile escludere il nesso di condominialità esistente tra il cortile del condominio e l'immobile adibito a laboratorio di proprietà del condòmino.

Dall’altro, vi è da valutare che in capo al condòmino, esiste altresì un utilizzo ulteriore e differente del cortile; ovvero quello di fondo servente a vantaggio dell'immobile limitrofo sempre appartenente al resistente. Ebbene, tale situazione, va valutata ai sensi degli articoli del Codice civile che attengono all’esercizio ed all’estensione delle servitù prediali, tenendo conto anche del titolo costitutivo delle stesse e del loro specifico contenuto: nella fattispecie che ivi ci impegna, trattasi di servitù di passaggio pedonale e carraio attraverso l'androne di ingresso nonché sul cortile condominiale, con diritto di sosta per carico e scarico di merci.

Assodata l’esistenza di due differenti situazioni giuridicamente rilevanti, secondo la Cassazione, il ricorso formulato dal condominio avrebbe dovuto essere dotato di una maggiore puntualità in termini di diritto; senza limitarsi (come di fatto avviene) a muovere censure promiscue, prive di specifiche argomentazioni.Ecco quindi che gli ermellini procedono correttamente ad analizzare il caso tenendo ben distinte le due dimensioni: condominialità e presenza di servitù prediale.Quanto alle fioriere ed ai pallets, i giudici di Piazza Cavour precisano che le due fondamentali limitazioni poste dall’articolo 1102 del Codice civile all’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino (il divieto di alterarne la destinazione, e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari), non impediscono al singolo partecipante di servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità.

Nella fattispecie la collocazione di oggetti ornamentali, nonché di piattaforme d’appoggio per la movimentazione delle merci. Quanto alla violazione dei più rigorosi limiti nell'uso delle cose comuni stabiliti dal regolamento condominiale invocato in corso di causa, quali il divieto di occupazione anche temporanea del cortile, essa va apprezzata in fatto dai giudici del merito, partendo dalla nozione stessa di occupazione: una condotta materiale implicante una presa di possesso attuata con modalità tali da sottrarre ogni possibilità di godimento da parte degli altri condòmini. Spetta ai giudici di merito, con apprezzamento insindacabile in sede di legittimità, accertare che la sosta di mezzi meccanici nel cortile comune, ovvero la stabile occupazione dello stesso mediante parcheggio di autovetture per lunghi periodi, ne pregiudichi la transitabilità o la contemporanea fruibilità da parte degli altri condòmini.

Secondo la Corte territoriale, ciò non è stato dimostrato, né tantomeno si evince dai fatti, documenti, ed istruttoria di causa; non vi è dunque alcun profilo di abusività da parte del condòmino.Fin qui l’esame della dimensione strettamente condominiale.La Cassazione provvede poi all’esame della disciplina delle servitù prediali, egualmente applicabile al caso di specie.Ebbene, quanto ad uno degli elementi essenziali della servitù, ovvero l’utilità ricavabile del fondo dominante, sembra corretto affermare che, salvo diversa previsione del titolo costitutivo, o delle norme codicistiche vigenti in materia, nel contenuto normale e necessario di una servitù di passaggio pedonale e carraio con diritto di sosta per carico e scarico di merci, costituita a favore di un opificio, rientra anche la facoltà di sostare nel fondo servente con i mezzi di locomozione adoperati nell’espletamento delle attività lavorative. Non appare quindi illegittima, e non richiede condanna alcuna, la condotta tenuta dal resistente anche sotto tale profilo.La logica conseguenza di questa compiuta disamina della Cassazione, è che il ricorso del condominio vada dichiarato totalmente inammissibile.