È nulla la delibera che incide sulla proprietà esclusiva dei condòmini

Una delle questioni che continuano ad essere al centro del dibattito dottrinale e dei procedimenti giudiziari, risulta essere quella relativa alla qualificazione del vizio che può inficiare una delibera assembleare : nullità o annullabilità. La questione, come noto, assume rilevanza per la diversa portata che i vizi citati assumono. Infatti, mentre una delibera annullabile dovrà essere impugnata nel termine decadenziale di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 Codice civile, una delibera nulla potrà essere impugnata senza limiti temporali. Ad oggi, per poter distinguere se una delibera sia annullabile o nulla, si fa riferimento alla nota sentenza resa dalla Cassazione, Sezioni unite, numero 4806, del lontano 7 marzo 2005.

Le delibere nulle e quelle annullabili
Secondo il Tribunale di Torino (sentenza 2396/2014), sono nulle, in tema di edificio condominio, quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all'oggetto.

Viceversa, ci ricorda la citata sentenza resa delle sezioni unite della Suprema corte, devono essere qualificate annullabili quelle delibere che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, q uelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

La pronuncia più recente
Recentemente, anche il Tribunale di Torino ha nuovamente affrontato l'annosa questione della nullità o annullabilità di una delibera assembleare, con la sentenza 3807/2020 pubblicata il 30 ottobre 2020. Nel caso di specie, alcuni condomini impugnavano una delibera assembleare con cui erano stati deliberati lavori straordinari relativi all'impianto termico ed all'impianto idrico. I condomini, tra le varie, lamentavano la nullità della delibera atteso che i lavori deliberati comportavano la necessità, al fine di usufruire dei servizi di riscaldamento e idrico, di operare degli interventi modificativi sulle proprietà individuali, tenuto conto della precedente conformazione degli impianti interni.

La causa, avente natura tecnica, vedeva l'ingresso di una consulenza tecnica d'ufficio, all'esito della quale emergeva che i lavori da effettuarsi avrebbero inciso sui diritti immobiliari delle proprietà esclusive. Conseguentemente, la delibera veniva dichiarata nulla in quanto nella sostanza incidente sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, costretti ad interventi sulla stessa per «costruire reti che fisicamente prima non esistevano» al fine di usufruire dei necessari impianti condominiali.

La Superma corte sull’adeguamento dell’impianto elettrico comune
Del resto, la Cassazione, con la sentenza 14300 dell’8 luglio 2020, aveva ritenuto radicalmente nulla quella parte della delibera assembleare che, nel decidere l'adeguamento alle norme di legge dell'impianto elettrico comune, prevede interventi nelle parti private, con il corollario che non è consentito all'assemblea, i cui poteri sono tassativamente indicati nel Codice civile, di invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, e ciò sia in merito ai beni comuni che a quelli di proprietà esclusiva salvo, ovviamente, espressa diversa pattuizione, contenuta in un atto che contenga una specifica accettazione da parte dei singoli proprietari o nei singoli atti di acquisto o, ancora, all'interno del regolamento di condominio.