Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Firenze 27 maggio 2024, n. 1682 (est. Anselmo)

Condominio negli edifici – Deliberazione dell'assemblea che dispone la costituzione di un "fondo cassa" – Potere discrezionale dell'assemblea in merito a tale costituzione – Sussiste – Delibera a maggioranza di costituzione di detto fondo – Legittimità – Finalizzazione del fondo a far fronte alle esigenze economiche del condominio (esposizione debitorie e/o costi di conservazione) – Requisito necessario

Deve considerarsi valida e consentita la deliberazione dell'assemblea condominiale che disponga l'istituzione di un "fondo cassa" per far fronte alle esposizioni debitorie e/o comunque per la conservazione dei beni comuni, in quanto tale decisione rientra nel potere discrezionale dell'assemblea stessa e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma in quanto compensata dal corrispondente minor addebito in anticipo o in conguaglio.

In particolare, in motivazione

Motivi della decisione

In rito

(omissis)

Nel merito

La domanda non viene accolta.

La costituzione del "fondo rischi" – costituito dall'importo complessivo dei crediti che i singoli condomini vantano nei riguardi del Condominio, nel cui conto corrente sono confluiti i denari versati dai tre compratori delle porzioni di lastrico solare vendute il 2.5.2022 dal Condominio stesso – deliberata a maggioranza qualificata (815,50 millesimi) dall'assemblea del 9.3.2023 (aggiornata al 17.3.2023) è giustificata dai gravi ammanchi di cassa emersi per la mala gestio dell'ex amministratore e per ovviare ai rischi che le azioni esecutive che i fornitori del Condominio iniziavano ad intentare, così i detti denari.

La ratio della delibera si individua proprio nell'esigenza di tutela sia del Condominio stesso (che non vedrebbe aggravare la propria situazione "fallimentare") che dei singoli condomini, che, altrimenti, verrebbero esposti, personalmente, alle azioni esecutive dei terzi creditori e ciò – mette conto osservare - anche in considerazione della possibilità riconosciuta ai creditori di agire, oltre che nei confronti dei condomini morosi, anche nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti, dopo, però, l'escussione degli altri condomini ex art. 63 comma 2° disp. att cod. civ.

All'uopo, possono essere richiamate alcune pronunce giurisprudenziali in virtù delle quali ".... appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma – perchè compensata dal corrispondente minor addebito in anticipo o in conguaglio – l'istituzione di un fondo cassa per far fronte a esposizioni debitorie e/o comunque per la conservazione dei beni comuni".

(omissis)

Più specifico, sul punto della confluenza dei denari derivanti da operazioni aventi ad oggetto parti comuni del condominio - come nel caso di specie la compravendita del lastrico solare - si riporta il principio affermato dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 3043 del 29.01.2021, che ha ritenuto legittima la deliberazione condominiale impugnata, richiamando la previsione dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 3: (omissis)

E poiché tale decisione è stata adottata dall'assemblea nell'ambito delle facoltà discrezionali di cui dispone, l'eventuale censura che parte attrice chiede all'A.G. di svolgere inciderebbe nel merito della delibera, ovvero sulla scelta di opportunità effettuata dal consesso assembleare, e in quanto tale non ammessa dall'ordinamento, dovendo il giudice pronunciarsi sulla legittimità della delibera

(omissis)

Difatti, deve darsi atto che la giurisprudenza ha ammesso la possibilità per il Condominio di istituire fondi cassa per ovviare ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi (a tale riguardo il c.d. fondo morosi rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso e, a causa del sacrificio che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi che vengono chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall'art. 1123 c.c., esso per essere valido deve essere approvato dall'unanimità di tutti i condomini).

Allo stesso modo la riforma del Condominio ha previsto obbligatoriamente la costituzione del fondo speciale, di importo pari al costo delle opere, per affrontare le spese di straordinaria manutenzione delle cose comuni, oltre che per la realizzazione delle innovazioni decise dall'assemblea (v. art. 1135 comma 1 nr. 4 c.c.).

Inoltre, è stata ritenuta legittima dalla giurisprudenza anche la costituzione del fondo cassa per far fronte alle spese di manutenzione ordinaria dei beni comuni purchè di durata annuale ed aventi di dimensione annuale (omissis)

Infine, l'assemblea, nell'ambito delle proprie facoltà e prerogative di cui all'art. 1135 comma 1 nr. 3 c.c., ha il potere di gestire gli attivi; difatti i condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi oppure di destinarlo all'istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o per altre finalità., tra le quali anche quella di far fronte ad ammanchi di cassa per reati posti in essere dall'amministratore (omissis).

Dunque, non esiste una norma che vieti espressamente la creazione di un fondo cassa per far fronte a specifiche e predefinite destinazioni (emergenze di liquidità) a meno che non sia vietato dal regolamento di condominio, violazione in questa sede non evidenziata. (omissis)