Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

App. Brescia 12 maggio 2025 n. 482 (est. Bonati)

Condominio negli edifici – Appartenenza al condominio di unità immobiliari edificate su area di terreno in proprietà privata – Irrilevanza – Sussistenza del rapporto di accessorietà tra dette unità immobiliari e alcuni servizi condominiali (reti fognarie, impianti idrici, elettrici e del gas) – Rilevanza – Sussistenza del Condominio – Applicazione della relativa disciplina – Necessità di manifestazioni di volontà e/o deliberazioni condominiali per la costituzione del condominio – Non sussiste

Il fatto che alcune unità immobiliari siano state edificate su una porzione di terreno rimasta in proprietà privata non esclude che queste ultime facciano parte di un più ampio complesso immobiliare, di natura condominiale, con il quale condivide la comproprietà e/o il godimento su alcuni servizi e/o impianti. Infatti, la disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile ed applicabile ogni qual volta sia accertato nel concreto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni – quali quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 cod. civ. – ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso e ciò viene in essere "ipso iure et facto", senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari.

In particolare, in motivazione:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(omissis) conveniva in giudizio i singoli proprietari delle unità immobiliari facenti parte del Condominio per ottenere, previo accertamento del fatto che egli non era condomino, la loro condanna alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte a titolo di spese condominiali a far data dal (omissis), oltre interessi e rivalutazione dai singoli versamenti all'effettivo saldo.

Esponeva che: era proprietario di due unità immobiliari edificate su un terreno di sua proprietà costruite dalla società (omissis) che aveva realizzato anche il (omissis) non aveva conferito i propri beni in condominio, avendo concesso solo una servitù di passaggio pedonale e carraio sul proprio fondo a favore degli immobili edificati;

(omissis)

Si costituivano i singoli condomini che (omissis) le sue unità abitative facevano strutturalmente parte del complesso (omissis) risultando collegate ai servizi/impianti comuni della rete fognaria, alle tubazioni di scarico, impianti idrici ed elettrici fino al punto di diramazione con le singole abitazioni;

(omissis)

Con la sentenza gravata il tribunale rigettava le domande attoree, accertava la qualità di condomino dell'attore condannandolo al rimborso delle spese di lite di parte convenuta e dell'amministratore (omissis) il cui intervento era giustificato dalla necessaria difesa del proprio operato professionale.

Argomentava il primo giudice che:

(omissis)

dalla conformazione degli edifici di risultava evidente che anche gli immobili dell'attore erano parte del condominio (docc. … omissis … ) perché legati da un vincolo di accessorietà necessaria con beni/servizi/impianti comuni dei quali l'attore aveva usufruito per oltre dieci anni senza mai sollevare eccezioni;

l'attore non aveva in alcun modo dimostrato l'autonomia dei suoi immobili rispetto ai servizi, beni o impianti comuni;

(omissis)

MOTIVI DELLA DECISIONE

(omissis)

L'appellante sostiene che non deve essere riconosciuta la sua qualità di condomino dal momento che le due unità abitative costruite dalla società (omissis) insistono su di un terreno di sua proprietà e risulterebbero distinte ed autonome rispetto al (omissis)

L'errata convinzione di fare parte di un condominio o la partecipazione ad alcune assemblee, così come l'approvazione di un regolamento o l'uso di alcuni servizi (se pur contestato) di per sé non dimostrerebbe comproprietà e comunione tra le parti in causa.

La Corte di Cassazione anche recentemente (21077/2022) ha più volte precisato che (omissis)

Ciò che quindi rileva ai fini dell'esistenza di un condominio è il rapporto di accessorietà tra i singoli edifici o unità immobiliari e i servizi o impianti di uso comune.

(omissis)

La disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile quindi ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni- quali quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c.- ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso e ciò viene in essere "ipso iure et facto", senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari (omissis)

(omissis)

Il fatto che le due unità abitative siano erette su una quota di terreno rimasta in proprietà a non esclude quel rapporto di accessorietà (che come detto legittima l'applicazione della disciplina del condominio) tra le medesime unità ed i servizi o impianti di uso comune del Complesso (omissis) a cui sono collegate funzionalmente e strutturalmente.

Era onere dell'appellante che contesta tale uso e rapporto di accessorietà con i servizi condominiali (scarichi, pozzetti, reti fognarie, impianti idrici, elettrici e del gas) dimostrare tale assunto e la totale indipendenza e separazione delle sue unità abitative dal complesso residenziale; onere che invero non è stato assolto.

Viceversa l'approvazione del regolamento condominiale (se pure non necessario), la partecipazione alle assemblee condominiali ed il pagamento delle spese comuni pro quota in base ai millesimi approvati, dimostrano non solo la consapevolezza della qualità di condomino da parte di ma altresì l'effettivo e non contestato (per oltre dieci anni) utilizzo dei servizi e impianti comuni.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza n. 1647/2023 del Tribunale di Brescia seconda sezione in data 25/06/2023 così dispone:

rigetta l'appello:

(omissis)