Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Genova 18-07-2025 n. 1889 (est. Vaglio Benè)

Multiproprietà alberghiera - Attribuzione ai singoli proprietari del diritto di utilizzo esclusivo e periodico del medesimo immobile - Sussiste - Disciplina applicabile alla fattispecie - Intervento riformatore della legge n. 220/2012 (in particolare, sull'art. 1117 cod. civ.) - Rilevanza - Applicabilità della disciplina sul condominio negli edifici - Necessità - Costituzione dell'assemblea e verbalizzazione di quanto eventualmente deliberato – Conseguente applicazione dell'art. 1136 cod. civ. – Necessità

La multiproprietà alberghiera consiste nell'attribuzione ad una pluralità di soggetti, del diritto di utilizzo esclusivo e periodico del medesimo immobile, secondo un avvicendamento temporale prefissato al momento dell'acquisto in modo che ciascun titolare abbia la disponibilità esclusiva del bene a turno e per un periodo di tempo limitato. A tale fattispecie, deve applicarsi, anche in virtù dell'intervento riformatore della legge n. 202/2012 (che ha integrato il testo dell'art. 1117 cod. civ.) la disciplina condominiale con la conseguenza che l'assemblea è regolamentata dall'art. 1136 cod. civ. ed il relativo verbale deve contenere tutti i necessari requisiti (compresi i nominativi dei partecipanti che hanno conferito delega).

In particolare, in motivazione:

(omissis) deve preliminarmente accertarsi, al fine della decisione e nel merito se alla fattispecie in esame debba essere applicata, come dedotto da parte attrice, la disciplina vigente in materia condominiale, trattandosi nella specie di multiproprietà alberghiera o se, come assume la difesa della comproprietà, le norme dettate in materia di comunione.

Va, in proposito, premesso che negli anni la (omissis) poi divenuta (omissis) ha venduto ad oltre 500 persone quote millesimali di tale immobile la cui consistenza varia tra i vari comproprietari a seconda della suite e del periodo scelto in sede di acquisto e sul quale il comproprietario ha una facoltà di prenotazione, se esercitata entro 120 giorni prima dell'inizio del proprio periodo, pagando la tariffa alberghiera già prestabilita al Gerente alberghiero. Tale comproprietà è disciplinata da un regolamento (omissis) che prevede all'art.5.3 che il canone di locazione deve essere incassato dall'amministratore della comproprietà al fine di destinarlo alla copertura delle spese relative alla cosa comune.

Inoltre nel contratto di locazione è statuito che le spese di gestione ordinaria spettano al conduttore, mentre quelle di gestione straordinaria spettano al locatore.

Va infine osservato che la (omissis), oggi (omissis), che è subaffittuario della comproprietà è di (omissis) proprietà di (omissis) che è l'attuale proprietario di oltre ad essere il proprietario dell'(omissis) s.r.l. che è la società che esegue i lavori in tutte le comproprietà del circuito (omissis).

Tanto premesso, in fatto, deve osservarsi, in diritto, che la multiproprietà alberghiera è caratterizzata dall'attribuzione in godimento turnario di unità immobiliari poste in complessi alberghieri appartenenti a più proprietari in comunione indivisa.

In altri termini, la multiproprietà consiste nell'attribuzione ad una pluralità di soggetti, del diritto di utilizzo esclusivo e periodico del medesimo immobile, secondo un avvicendamento temporale prefissato al momento dell'acquisto in modo che ciascun titolare abbia la disponibilità esclusiva del bene a turno e per un periodo di tempo limitato.

In proposito, deve osservarsi che ogni problema di inquadramento giuridico della multiproprietà è stato risolto con l'espressa previsione di cui al 1° comma dell'art. 1117 c.c. come modificato dalla legge 220\12 che ha stabilito che "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico …".

Ad avviso della scrivente, con tale disposizione è stata eliminata ogni incertezza circa la categoria di norme applicabili alla multiproprietà.

Inoltre, a sostegno della suddetta impostazione, deve osservarsi che, nella specie, nel regolamento della comproprietà (omissis) si legge espressamente all'art. 1.2 l'essenzialità della destinazione esclusiva ad albergo della cosa comune nel suo insieme determina l'indivisibilità della cosa stessa ai sensi di legge.

La suddetta disposizione fa dunque desumere che si tratti di una comunione forzosa ovvero di un'ipotesi di condominio.

Invero, principio tipico della comunione è invece quello che consente a ciascuno dei partecipanti di chiedere sempre la divisione in qualsiasi momento (art. 1111 c.c.). e detto principio pare alla scrivente incompatibile con le disposizioni regolamentari citate.

Va inoltre osservato che l'art. 9 del Regolamento della Comproprietà stabilisce che: "Per tutto quanto non previsto nel presente regolamento si renderanno applicabili gli artt. 1105, 1108 e 1109 c.c., nonché ad integrazione di questi e in via analogica, l'art 1136 cc, oltre alle disposizioni di attuazione a tali norme afferenti".

La scrivente, pertanto, condivide pienamente quanto statuito in fattispecie analoga dalla giurisprudenza di merito e tra le altre dalla pronuncia della Corte d'Appello di Torino che ha precisato che "con riferimento alla disciplina applicabile alla fattispecie, il Tribunale ha correttamente ritenuto applicabile alla multiproprietà alberghiera la normativa in materia di condominio, sul presupposto per cui la partecipazione di ciascun proprietario al godimento dell'unità immobiliare sarebbe da ricondurre alla comunione. In ogni caso ha osservato il primo giudice, l'applicabilità della normativa in materia di condominio sarebbe espressamente sancita dal novellato art 1117 comma 1 cc; quanto invece alle regole di costituzione dell'assemblea, il regolamento della multiproprietà contiene un esplicito richiamo all'art 1136 c.c." (Corte di Appello di Torino sentenza 1028 del 2021)

In proposito deve rilevarsi che non può essere condiviso il rilievo della difesa della comproprietà che assume che difetterebbe nella specie il presupposto della coesistenza nell'edificio di parti in proprietà esclusiva e di parti comuni in quanto i singoli avrebbero acquistato quote di comproprietà non di singole suite ma dell'intero complesso immobiliare nell'ambito del quale, dunque, non esisterebbero parti comuni in contrapposizione a parti in proprietà esclusiva.

In primo luogo va osservato che, contrariamente a quanto dedotto dalla difesa di parte convenuta gli atti di provenienza identificano precisamente le singole unità immobiliari (suite) attribuite a ciascun comunista e che le stessa hanno carature millesimali differenti e correlate alle diverse caratteristiche degli immobili.

Ne consegue che anche il rilievo per cui non esisterebbero nella specie parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva tali da identificare il bene come non appare alla scrivente condivisibile

In ogni caso deve osservarsi l'art. 1117 c.c. che, come novellato dall'art. 1 legge 11.12.2012 n. 220, sancisce tout court l'estensione della disciplina del condominio alle fattispecie accomunabili dalla coesistenza di diritti esercitabili turnariamente sull'immobile, includendovi espressamente i titolari di godimento periodico delle singole unità immobiliari.

Infine non può revocarsi in dubbio che al complesso immobiliare in questione si applichi la disciplina dettata per il condominio e per quanto qui rileva, la normativa in materia di costituzione dell'assemblea comprese le regole inerenti alla relativa convocazione, alla luce del chiaro tenore letterale dell'art. 9 del Regolamento della multiproprietà che richiama, in via analogica, la disciplina di cui all'art. 1136 c.c. nonché delle relative disposizioni di attuazione.

(omissis)