Anche l’inquilino può chiedere il risarcimento per le infiltrazioni
Talvolta in un edificio si verificano infiltrazioni di acqua da un immobile a danno di un altro immobile confinante. Quando accade un sinistro di questo tipo, il proprietario dell’immobile danneggiato ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al proprietario dell’immobile da cui sono state originate le infiltrazioni. Ma può succedere che l’infiltrazione d’acqua provochi il danno ad un immobile che non viene usato dal suo proprietario, ma che è stato locato ad un soggetto diverso da lui.
Anche se il proprietario dell’immobile danneggiato mantiene comunque la facoltà di chiedere il risarcimento del danno subito dal suo immobile, è però il conduttore che ha l’interesse principale al ripristino dei danni, dal momento che, utilizzando direttamente il bene per effetto del contratto di locazione, in concreto soffre i disagi maggiori. Bisogna allora domandarsi se anche il conduttore disponga di una autonoma facoltà di attivarsi, in nome proprio, nei confronti del proprietario dell’immobile da cui si sono propagate le infiltrazioni; e la risposta è affermativa.
I diritti del locatore
L’articolo 1585 del Codice civile stabilisce che il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima; ma poi aggiunge che non è invece tenuto a garantirlo anche dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
E infatti la Cassazione, con la sentenza 17881/2011, ha avuto modo di spiegare che in linea di principio si deve riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso o nel godimento del bene locato e che quindi, qualora nell’immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore per effetto del ricordato articolo 1585, comma 2, gode di una autonoma legittimazione a proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno (Cassazione sentenza n. 12220/2003).
Il locale posto al di sotto dell’immobile
La medesima situazione si verifica anche se il danno deriva da una parte di proprietà condominiale posta al di sotto dell’immobile danneggiato, come può essere un locale adibito a centrale idrica oppure un terrapieno o altro ancora. In tal caso il bene condominiale che si trova sul suolo sopra il quale sorge l’edificio, per effetto dell’articolo 1117 del Codice civile, gode di una presunzione di comunione, perché su di esso poggia l’intero edificio ovvero l’area delimitata dalle mura perimetrali dell’edificio sulla quale poggia il pavimento del piano terreno e l’area in cui sono infisse le fondazioni.
La conseguenza è che di quel bene, in quanto comune, deve rispondere il condominio, come custode dei muri e dei servizi comuni ed è il condominio che può essere obbligato, oltre a risarcire i danni, pure a rimuovere le cause. E quindi nei confronti del condominio può agire anche il conduttore dell’immobile danneggiato, purché per circostanze contingenti egli si trovi ad avere un potere soltanto materiale sulla cosa. Infatti, ai fini della legittimazione attiva è sufficiente provare l’esistenza di questo potere di fatto, in quanto l’ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato o all’esistenza di un diritto tutelato nei confronti di chiunque (Cassazione sentenza 12215/2003).
