In un’azione di regolamento di confini, l’accusa di occupazione abusiva non ha valore senza prove

Anche il condominio può subire un'azione di regolamento dei confini disciplinata dall'articolo 950 del Codice civile, secondo il quale: «Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali». Si tratta di un'azione reale e petitoria, per questo di natura imprescrittibile. Il Tribunale di Busto Arsizio con sentenza del 02 agosto 2022 definisce l'ultimo dei casi approdati in giudizio che interessano un condominio locale, valutando, altresì, l'ipotesi di risarcimento del danno da occupazione sine titulo.

Il proprietario di un fondo confinante con quello di un condominio lombardo ha citato in giudizio il condominio (per inciso, in corso di causa, visto la natura reale dell'azione, è stato costretto a integrare il contraddittorio con tutti i condòmini, nessuno escluso) per chiedere l'accertamento dei confini tra la rispettiva proprietà e quella del fondo finitimo e il risarcimento del danno per la porzione di essa occupata (asseritamente) in modo abusivo.

Il giudice adito per definire la controversia ha avuto cura di presupporre sulla speciale natura dell'istituto, pure precisando che l’azione di regolamento di confini si configura come una sorta di vindicatio incertae partis, nella quale incombe su entrambe le parti l’onere di allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all’individuazione dell’esatta linea di confine.

Ciò premesso, l'attenzione è stata spostata sull'ampiezza dei poteri del giudice, quanto agli elementi di prova utilizzabili, qui precisandosi che lo stesso dispone di poteri più ampi di quelli normalmente spettanti nelle controversie di rivendica e di accertamento della proprietà, essendo svincolato dall’osservanza del principio «actore non probante reus absolvitur», poiché, come detto, l’onere di indicare gli elementi utili grava su entrambe le parti. Il giudice – così soggiunge il provvedimento - dispone, altresì, della facoltà di scegliere gli elementi ritenuti decisivi o di avvalersi di più elementi concordanti, senza che sia prestabilita alcuna graduatoria d’importanza tra gli stessi, salvo che per il carattere di sussidiarietà esplicitamente attribuito alle risultanze delle mappe catastali (citazioni in punto: Cassazione civile, 7944/2020; Cassazione civile, 10062/2018) e potendo, infine, avvalersi anche di una consulenza tecnica d'ufficio per la descrizione dello stato dei luoghi e per la trasposizione nella realtà dei confini catastali.

Ai fini di detta determinazione, non si potrà tuttavia prescindersi dall’esame dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, né, trattandosi di lotti separati di un appezzamento in origine unico, dalle misure risultanti dalle planimetrie allegate agli atti di vendita e dai tipi di frazionamento in essi richiamati. In ogni caso, il giudice è tenuto ad accertare se sussista nei titoli l’univocità relativa al confine e se essi forniscano elementi anche indiretti atti a consentire l’eliminazione della denunciata incertezza.

L'accertamento della violazione del regolamento dei confini posto in essere (nella fattispecie) da parte dei condòmini - o meglio da parte del condominio citato in giudizio - non ha determinato automaticamente il diritto dell'attore al conseguimento del risarcimento danni da occupazione sine titulo. In punto, il giudice lombardo ha deciso di aderire a quell'orientamento giurisprudenziale che esclude che possa riconoscersi al pregiudizio da occupazione sine titulo la natura di danno in re ipsa e che, per converso, onera il danneggiato di dare prova del danno medesimo (in punto si citano Cassazione civile, 36251/2021 e Cassazione civile, 11203/2019), con la precisazione, tuttavia, che tale prova può essere fornita anche in via presuntiva. Ora, nella fattispecie trattata, l'attore non aveva offerto alcuna prova, né presunzioni gravi precise e concordanti riguardo la perdita dei “frutti” dalla porzione del fondo sottratto alla propria disponibilità nel tempo oggetto di disamina, da cui la reiezione della domanda risarcitoria.