LUNGO L'ITER PER SFRATTARE L'INQUILINO «IN NERO»

La nullità dei contratti di locazione non registrati, siano essi abitativi o per uso diverso da quello abitativo, è sancita dall’articolo 1, comma 346, della legge 311/2004 (Finanziaria per il 2005). Detta norma non è stata inficiata da pronunce della Corte costituzionale. Che ha invece dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23 del 2011 (sulla cedolare secca) nella parte in cui stabiliva che in caso di omessa registrazione dei contratti ad uso abitativo nel termine stabilito dalla legge, il contratto fosse autoritativamente sottoposto alla durata di un quattro anni, rinnovabili, a decorrere dalla data della registrazione del contratto, con il pagamento di un canone pari al triplo della rendita catastale. Con il Dl 47/2014, convertito nella legge 80/2014, sono stati fatti salvi fino alla data del 31 dicembre 2015 gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9 del Dlgs 23/2011. Se un contratto di locazione è nullo, lo stesso non può essere fatto valere in sede di sfratto per morosità, procedimento speciale utilizzabile solo quando sussistano determinati presupposti: tra questi, che vi sia un valido contratto di locazione tra le parti. Poiché la sanzione di nullità fa venir meno il contratto, per ottenere la restituzione dell’immobile e il pagamento di un corrispettivo è necessario che si agisca con un giudizio ordinario, di maggior durata rispetto a quello di convalida, chiedendo la condanna dell’occupante senza titolo alla restituzione del bene. Il risarcimento del danno verrà poi liquidato in misura determinata dal giudice, normalmente utilizzandosi il criterio dei canoni di mercato per immobili analoghi in zona. Una tardiva registrazione del contratto, ma solo dal momento in cui detta registrazione abbia avuto efficacia sanante del contratto nullo (condizione temporale, questa, su cui la giurisprudenza di merito è divisa), potrebbe consentire di ottenere la risoluzione del contratto utilizzandosi il procedimento di sfratto per morosità per il mancato pagamento dei soli canoni maturati durante il periodo di tempo "sanato" dalla tardiva registrazione.