Manutenzione impianto fognario supercondominiale, si applica la disciplina del condominio

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In presenza di una pluralità di condomìni compresi in una organizzazione supercondominiale trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non quelle della comunione. Pertanto, gli oneri manutentivi afferenti all'impianto fognario a servizio di una pluralità di condomìni devono essere ripartiti con i princìpi dettati dall'articolo 1123 del Codice civile. È l'interessante precisazione resa dal Tribunale di Roma con sentenza 11627 del 24 luglio 2023.

L'intricata querelle merita di essere annotata per il rigore e metodo con cui il decidente ha motivato la pronuncia. Un condominio conveniva in giudizio altro condominio per far dichiarare che il criterio ripartitivo delle spese di rifacimento dell'impianto fognario doveva essere in parti uguali fra tutti gli appartamenti serviti. Chiedeva che venisse condannato a rimborsare le somme computate sul numero degli appartamenti di cui l'ente di gestione era composto secondo il seguente principio: totale spesa diviso il numero complessivo di tutti gli appartamenti interessati moltiplicato per il numero degli appartamenti compresi nel condominio attoreo.

Il sodalizio attoreo ha sostenuto che il criterio divisionale doveva considerare le unità immobiliari servite dall'impianto mentre l'ente condominiale convenuto ha ribadito che il criterio corretto si fondava sulla suddivisione della spesa in base al numero degli stabili (prescindendo dal numero delle utenze servite in ognuno di essi).

Con un ineccepibile assunto motivazionale il tribunale ha affrontato la spinosa diatriba dichiarando che la spesa sostenuta per l'impianto fognario, bene comune ai condomìni, va ripartita con i criteri dettati dalla disciplina condominiale.

Ha premesso che i condomìni serviti dalla condotta fognaria non costituiscono una comunione, ma un supercondominio. Viene ad esistere quando molteplici edifici sono riuniti in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati da cose, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà. Ha poi osservato che, ai fini della costituzione di un supercondominio, non occorre la manifestazione di volontà del costruttore, né quella dei condòmini essendo bastevole che i plessi edilizi abbiano in comune uno o più impianti ricadenti nel novero dell'articolo 1117 del Codice civile (per tutte Cassazione 2279/2019 ).

Tra l'altro - ha opportunamente soggiunto - la novella riformatrice ha introdotto l'articolo 1117 bis del Codice civile il quale sancisce che «le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117». Tale disposto estende l'applicazione dell'impianto normativo condominiale al supercondominio. Il legislatore ha recepito il supercondominio, istituto di matrice giurisprudenziale, chiarendo che vi ricadono più unità immobiliari, più edifici e più condomìni di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni.

Nel caso trattato il decidente ha identificato il supercondominio in un complesso immobiliare entro il quale più corpi di fabbrica autonomi hanno in comune un impianto fognario. Bene, questo, espressamente dichiarato comune dall'articolo 1117, n. 3, del Codice civile. Il supercondominio trae origine - sempreché il regolamento di condominio o i titoli di acquisto non dispongano diversamente - dalla natura condominiale dell'aggregato edilizio caratterizzato da un rapporto accessoriale intercorrente fra la parte comune (bene servente) e i plurimi edifici (beneficiari del servizio). La condotta fognaria posta in relazione di accessorietà con una pluralità di condomìni rinviene la disciplina regolatrice in quella condominiale e non nella comunione.

Il tribunale ha escluso l'applicabilità del regime della comunione per quote in quanto i diritti e gli obblighi sul bene ricadono su ogni partecipante al supercondominio. Nemmeno ha ritenuto fondata la tesi volta a suddividere la spesa in parti eguali fra tutte le unità immobiliari costituenti i plessi serviti dalla condotta fognaria. Entrambi i criteri perorati dalle linee difensive dei condomìni confliggono, in estrema sintesi, con quelli previsti dall'articolo 1123 del Codice civile.

ll collegamento di tutti gli edifici alla condotta fognaria ha determinato la nascita del supercondominio. Secondo l'articolo 1123, comma 1, del Codice civile, agli oneri manutentivi della condotta fognaria concorrono tutti i condòmini del supercondominio in ragione dei millesimi di proprietà di ogni cespite immobiliare. Infine, per mera completezza, il tribunale ha chiarito che l'assenza di tabelle supercondominiali non impedisce di ripartire la spesa essendo sufficiente redigere una nuova tabella di proprietà includendovi i millesimi generali di tutti i fruitori dell'impianto fognario.