Morosità in supercondominio: non sussiste la solidarietà attiva e una legittimazione ad agire congiunta

La compagine condominiale, già di per sé composita, può assumere connotati di ulteriore complessità nel caso in cui si sia in presenza del cosiddetto supercondominio. Qualora sussista morosità di uno o alcuni condòmini, l’esistenza di un supercondominio non presuppone necessariamente né una solidarietà attiva, né una legittimazione ad agire congiunta. È questo l’indirizzo che ci giunge dall’ ordinanza civile numero 1366 emessa dai giudici di Piazza Cavour in data 18 gennaio 2023.

La Corte d’appello di Salerno aveva accolto l'opposizione ad un decreto ingiuntivo intimato da uno dei due condomìni costituenti un supercondominio, e finalizzato al recupero coattivo di spese dovute a vario titolo da un singolo condòmino. Secondo la Corte territoriale, le delibere d’assemblea poste a fondamento dell'ingiunzione di pagamento, erano state approvate dal supercondominio in composizione congiunta, alla presenza dei due amministratori; il decreto ingiuntivo, invece, invece era stato richiesto solo da uno dei due condomìni su iniziativa dell'amministratore, e su autorizzazione dell’assemblea soltanto di questo.

I giudici salernitani ne facevano conseguire il difetto di legittimazione dell’altro condominio per somme che concernevano il condominio in composizione congiunta. L’intimante il decreto ingiuntivo, non ritenendo di potere accogliere tale sentenza, si determina a fare ricorso alla Suprema corte. A sostegno del ricorso, vengono addotti i seguenti motivi:
- mancata impugnazione delle deliberazioni assembleari di approvazione delle spese oggetto del decreto ingiuntivo opposto;
- negazione della legittimazione ad agire di uno dei creditori solidali;
- non unicità del condominio, in quanto separato sin dalla costruzione del fabbricato in due distinti soggetti gestori.

Investiti della vicenda, gli ermellini procedono alla disamina dei fatti e documenti di causa, ritenendo necessario preliminarmente evidenziare come la Corte territoriale abbia ignorato un principio di diritto ampiamente consolidato. Il cosiddetto supercondominio si costituisce, di diritto e di fatto, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane tuttavia distinto. Il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 del Codice civile, è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato, e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni; quest’ultimo, infatti, deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del supercondominio.

Già dal richiamo di tale principio, appare evidente che secondo la Cassazione la sentenza della Corte territoriale meriti di essere cassata. E tuttavia, gli ermellini ritengono di dovere fare alcune ulteriori precisazioni.Un giudice, ha il potere-dovere di verificare la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a riscuotere i contributi e ad ottenere un decreto ingiuntivo soltanto per le spese inerenti ai beni comuni all’edificio rispettivamente amministrato. Pertanto, tra i diversi amministratori dei singoli edifici compresi in un supercondominio, in tema di riscossione dei contributi inerenti ai beni comuni ai diversi edifici, non esiste né una solidarietà attiva, come ipotizza il ricorrente, né una legittimazione ad attuazione congiunta, come ha sostenuto la Corte d'appello di Salerno.

Fatte tali precisazioni, che servono anche a ricondurre a correttezza le argomentazioni difensive del ricorrente, la Cassazione conclude correggendo l’operato dei giudici salernitani, che avrebbero dunque dovuto verificare se e quali spese condominiali, intimate col decreto ingiuntivo oggetto di opposizione, fossero inerenti ai soli beni comuni all’edificio amministrato.Per tali ragioni, il ricorso del condominio intimante appare meritevole di accoglimento.