Passo carraio, come dividere le spese con i proprietari dei box
Il nostro condominio è composto da uno stabile con 48 alloggi e da un basso fabbricato con 12 box. In comune hanno il cortile a cui si accede tramite un passo carraio a cui hanno accesso tutti i condomini. Il regolamento condominiale prevede una ripartizione delle spese di manutenzione del cortile per i 3/5 a carico dei box. Lo stesso criterio è stato adottato dall'amministratore per ripartire la tassa comunale relativa al passo carraio. Alcuni condòmini dissentono in quanto la tassa è relativa ad una servitu di passaggio e pertanto la spesa andrebbe sostenuta da tutti coloro che ne hanno accesso, indipendentemente dall'uso. Quale criteri è corretto?
All'inclusione del cortile fra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., segue l'applicazione dell'art. 1123, per il quale le spese relative alla loro conservazione e manutenzione sono sopportate dai condomini in proporzione ai millesimi di loro proprietà, ferme restando le deroghe di cui ai commi secondo e terzo dello stesso articolo e quelle disposte convenzionalmente all'unanimità dai condomini.
Pertanto, ai sensi del suddetto articolo, tale criterio legale di ripartizione delle spese è derogabile mediante clausole contrattuali dai condomini, che possono, all'unanimità ed entro i limiti propri dell'autonomia privata e delle norme imperative dettate in materia di condominio (richiamate dall'art. 1138, co. 4, c.c.), regolare ogni tipo di rapporto tra loro. Il regolamento condominiale così approvato da tutti i condomini, qualora richiamato ed approvato dai loro aventi causa nei rispettivi contratti d'acquisto, è valido ed efficace.
La clausola del regolamento condominiale che deroga il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio può, tuttavia, essere ulteriormente modificata con l'approvazione unanime di tutti i condomini (cfr. Cass. civ. Sez. II Ord., 28/02/2019, n. 6010).
Non sembra, viceversa, condivisibile l'argomentazione per cui il cortile costituirebbe una servitù di passaggio, in quanto, facendo parte dello stesso condominio sia lo stabile che il fabbricato adibito ad autorimessa, non si realizza la necessaria separazione fra fondo dominante e fondo servente tipica dell'istituto della servitù.
Di conseguenza, mentre appare opportuno che le spese di manutenzione del cortile vengano suddivise fra i condomini, siano essi proprietari di unità immobiliari ovvero di box, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, co. 1, c.c.), sarebbe comunque “legittima la delibera condominiale, approvata a maggioranza, con la quale gli oneri relativi al passo carraio di accesso al cortile comune vengono posti a carico esclusivo dei soli condomini proprietari dei box auto siti nel cortile, modificando così la precedente modalità di ripartizione contenuta nel regolamento condominiale” (Cass. civ. Sez. II, 28/02/2003, n. 2864).
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