Risarcibile in via equitativa il danno da infiltrazioni causato al singolo dalla rottura della proprietà comune
L'impossibilità di quantificare con precisione la perdita subita per l'incommerciabilità del bene consente di ricorrere al parametro del canone locativo di mercato
In tema di responsabilità del condominio per cose in custodia, quando il diritto al risarcimento del danno subito dal proprietario dell'immobile oggetto di infiltrazioni d'acqua, derivanti dalla rottura di parti (anche) comuni, si fonda sulla concreta impossibilità di godimento del bene da parte di quest'ultimo, si può ristorare il danneggiato della perdita patrimoniale subita ricorrendo ad una valutazione in via equitativa.
Ammessa la liquidazione secondo equità
Se, infatti, il danno patito non può essere quantificato nel suo preciso ammontare, è certamente ammissibile una liquidazione secondo equità, utilizzando come valore di riferimento il canone locativo di mercato per immobili della stessa natura, sulla base dei parametri elaborati dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate.Questi i principi di diritto contenuti nella s entenza numero 18007 del 06 dicembre 2022, con la quale il Tribunale di Roma ha accolto la domanda risarcitoria proposta dal proprietario di un magazzino seminterrato e del locale posto al piano terra dell'edificio, il quale lamentava infiltrazioni d'acqua provenienti sia dall'appartamento soprastante, appartenente ad altra condòmina, sia da strutture condominiali.
Le lamentate infiltrazioni erano, ad avviso dell'attore, di entità tale da rendere i locali inutilizzabili.A seguito della costituzione di entrambi i convenuti, che insistevano per il rigetto della domanda attrice, la causa veniva istruita mediante apposita Consulenza tecnica d'ufficio (Ctu); quindi, precisate le conclusioni, la causa veniva decisa, previo deposito dei rispettivi atti conclusivi.
La decisione del giudice capitolino
Le valutazioni del giudicante riprendono in maniera integrale le conclusioni della perizia, che ha individuato, accertandole, tre cause concorrenti in egual modo nella determinazione dei danni, ossia:
- l’ampio e diffuso degrado delle superfici esterne, sia della pavimentazione che delle facciate della corte interna del condominio;
- il pessimo stato di conservazione della colonna di scarico in ghisa delle acque pluviali, inserita nella muratura perimetrale dello stabile ed, infine,
- lo stato di degrado del (sovrastante) terrazzo di copertura di proprietà privata.
La responsabilità da cose in custodia
Rispetto ai denunciati fenomeni, per entrambi i convenuti, il criterio di imputazione del danno risiede direttamente nell'articolo 2051 del Codice civile, che configura un’ipotesi di responsabilità oggettiva indipendente da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente, per la sua configurabilità, l’accertamento del rapporto di custodia, la prova del nesso causale tra la cosa e l’evento dannoso e l’assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad interrompere il collegamento funzionale tra il fatto e l'evento.Nel caso di specie, a fronte di emergenze processuali che evidenziano oggettivamente i primi due elementi, i custodi, a tanto onerati, non hanno fornito la prova del caso fortuito, nell'accezione evidenziata.
Consegue che è del tutto irrilevante la circostanza per la quale l'attore fosse a conoscenza delle infiltrazioni all’atto dell’acquisto del bene, trattandosi di fattore che, ad avviso del giudicante, in nessun modo può eliminare, né, tantomeno, attenuare la responsabilità dei convenuti.
La determinazione del danno accertato e la liquidazione in via equitativa
In relazione alla domanda risarcitoria proposta dalla parte attrice, deve essere certamente risarcito il danno emergente, coincidente con i costi necessari per il ripristino delle porzioni di immobile danneggiato dalle infiltrazioni.Tale importo, per il Tribunale, può essere liquidato in via equitativa, prendendo come attendibile riferimento la stima del consulente tecnico del giudice che, peraltro, coincide con il computo metrico estimativo, prodotto in giudizio dalla parte attrice.Allo stesso modo, va risarcito il danno da mancato utilizzo dell’immobile.Il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno, nel caso di specie, è dato dalla concreta possibilità del godimento del bene che, in quanto irrimediabilmente compromessa, è andata perduta e dalla violazione in sé di siffatto diritto.
Il Tribunale romano evidenzia, dunque, le connotazioni di oggettività del fenomeno accertato, il quale, per ciò stesso, assume una rilevanza assoluta, e non contestualizzata alle potenzialità effettive dei locali (nella specie, negozi), che pur risultavano, per effetto delle subite infiltrazioni, sostanzialmente insalubri e non adatti alla permanenza prolungata all'interno degli stessi.Tale danno, non potendo essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato equitativamente facendo riferimento al canone locativo di mercato, avuto riguardo ai parametri Omi dell’agenzia delle Entrate per immobili similari.
L'oggetto della condanna ed i criteri di ripartizione delle spese
Su quest'ultimo aspetto, le posizioni dei convenuti differiscono parzialmente in quanto, mentre sia il condominio che la proprietaria esclusiva vengono condannati al rifacimento, a loro integrale carico, delle porzioni di loro esclusiva e rispettiva proprietà, ciascuno secondo il proprio titolo, nella ripartizione delle spese relative al risarcimento dei danni, il giudice adotta una regolamentazione specifica. I convenuti vengono, infatti, condannati con vincolo di solidarietà nei confronti dell’attore, e nei rapporti interni tra gli stessi con ripartizione nella misura di un terzo a carico della condòmina e di due terzi a carico del condominio, al ristoro del danno patrimoniale subito dall'istante, anche per il mancato utilizzo dell'immobile, con determinazione, come detto, in via equitativa secondo i citati parametri.
