Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio

L’autunno impone una manutenzione programmata degli impianti di riscaldamento, dalla centrale termica ai singoli caloriferi, con attenzione ai ripartitori di calore decennali la cui sostituzione può essere indifferibile per una corretta contabilizzazione, se sono trascorsi dieci anni dalla prima installazione. I nuovi dovranno permettere che sia il singolo utente a poter verificare, anche mensilmente, sul proprio telefonino, i propri consumi. L’intensificarsi dei rischi meteo-idrogeologici richiama l’urgenza di adeguate polizze catastrofali e di misure preventive come la pulizia di grondaie e tombini, compito su cui vigila anche l’amministratore. Scadenza imminente a fine anno per il bonus barriere architettoniche al 75%, ultimo incentivo significativo. In un contesto economico complesso, la programmazione pluriennale delle spese si conferma strumento essenziale per la sostenibilità della gestione.

Nella vita di condominio, sempre più conflittuale e complicata, nuove precisazioni sui comportamenti opportuni, che coinvolgono l’amministratore. Spetta all’amministratore attivarsi per la rimozione di un impianto di videosorveglianza privato abusivo. È annullabile, precisa il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con sentenza 2619 del 2025, la delibera a cui l’amministratore abbia partecipato con deleghe di altri condòmini. In materia di compensi, il credito dell’amministratore è soggetto alla prescrizione decennale (Tribunale di Bari, sentenza 2713 del 2025). La responsabilità professionale si estende anche alla redazione di pratiche edilizie: è stato condannato penalmente l’amministratore che ha attestato il falso in una Scia (Cassazione penale, sentenza 20924 del 2025). In caso di dimissioni, se l’assemblea rimane inerte, l’amministratore uscente può adire il Tribunale per la nomina di un sostituto (Tribunale di Salerno, decreto 16 giugno 2025).

La vita assembleare e la ripartizione delle spese sono al centro di nuove pronunce. Per le opere straordinarie, la Cassazione con sentenza 422 del 2025 ha ribadito la necessità del quorum rafforzato, chiarendo che l’avviso di convocazione è valido anche se consegnato da un operatore postale privato, purché ne risulti l’avvenuta ricezione. È annullabile, e non nulla, la delibera del supercondominio assunta senza la nomina del rappresentante di un fabbricato; il vizio può essere fatto valere solo da un condomino di quello specifico edificio (Cassazione, sentenza 20052 del 2025). È invece valida la delibera approvata senza convocare l’erede di un condomino deceduto, qualora questi non abbia comunicato formalmente il suo subentro (Tribunale di Pesaro, sentenza 255 del 2025). Il singolo condomino, chiarisce il Tribunale di Siracusa (sentenza 1247 del 2025), non ha diritto al rimborso per lavori su parti comuni, come il rifacimento di un tetto, se non prova l’urgenza indifferibile dell’intervento. Anche i locali al piano terra, pur se abbandonati, devono contribuire alle spese di manutenzione di scale e impianti (Tribunale di Taranto, sentenza 466 del 2025). I costi dei ponteggi per il rifacimento delle facciate, strumentali a lavori su parti comuni, vanno ripartiti tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà. Per i terrazzi a uso esclusivo, i due terzi della spesa gravano su tutte le unità coperte, in base ai millesimi dell’intera proprietà e non della sola porzione sottostante.

In tema di diritti dei singoli, la creazione di un nuovo condominio in sostituzione di uno esistente, anche se fatiscente, richiede il consenso unanime (Tribunale di Catanzaro, sentenza 1480 del 2025). La proprietà esclusiva del lastrico solare grezzo non si estende alla colonna d’aria sovrastante, che resta comune se non diversamente indicato nel rogito (Cassazione, ordinanza 16622 del 2025). La trasformazione di un balcone in veranda, deve rispettare il decoro architettonico e le distanze legali per la veduta. Non si può impedire di tenere animali in casa se non con un divieto votato all’unanimità. Sul piano fiscale, la mancata comunicazione all’Enea di fine lavori non fa decadere i bonus edilizi (Cassazione, sentenza 15204 del 2025), ma i relativi crediti non possono estinguere debiti iscritti a ruolo (Corte di giustizia tributaria di Ferrara, sentenza 86 del 2025). Il diritto alla detrazione Iva per le società non operative dipende dall’effettivo svolgimento di un’attività economica (Cassazione, ordinanza 21887 del 2025). L’agenzia delle Entrate (interpello 230 del 3 settembre 2025) ha confermato che la sospensione dei termini per l’agevolazione «prima casa» dovuta alla pandemia si applica anche al termine di 30 mesi per il trasferimento di residenza in caso di lavori con il superbonus.

Sulle locazioni, il deposito cauzionale non può essere automaticamente compensato con i canoni non pagati, salvo accordo tra le parti. Un’analisi di Aigab rileva per l’estate 2025 una contrazione degli affitti brevi, con meno annunci e occupazione più bassa a fronte di tariffe in aumento. Nelle locazioni di immobili arredati, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie agli impianti, eccetto la piccola manutenzione a carico del conduttore. L’amministratore, inoltre, non può indicare nel consuntivo la distinzione delle spese tra locatore e locatario contro la volontà del proprietario. Sul fronte professionale e di mercato, uno studio evidenzia come anche gli amministratori risentano degli shock commerciali, come i dazi, che riducono gli investimenti in manutenzioni straordinarie. La legge di Bilancio 2024 ha introdotto l’obbligo per le imprese di dotarsi di assicurazioni contro i rischi catastrofali, mentre la Toscana ha recepito il decreto «Salva casa», semplificando le norme su sanatorie e cambi di destinazione d’uso.

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