L'esperto rispondeCondominio

Superbonus, le pareti esterne di un complesso a schiera devono essere considerate parti comuni

Anche se esse non costituiscono strutture portanti per tutto il complesso

di Rosario Dolce

La domanda

La domandaAmministro un parco costituito da unità immobiliari in aggregati a schiera, con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti. Chiarito ormai che il singolo proprietario può accedere direttamente al superbonus, il problema sorge rispetto alle scadenze. Diversi proprietari sono interessati ad accedere al superbonus, ma ci sono dei dubbi circa le scadenze da rispettare e i relativi massimali: bisogna considerare la scadenza prevista per le case unifamiliari (31.12.2022 se al 30 giugno 2022 Sal del 30%) con i relativi massimali, oppure, considerato che le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti sono «singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio», è possibile desumere che, anche per questa tipologia di immobile, la scadenza sia al 31.12.2023 con aliquota al 110%? In caso affermativo, i massimali come vengono determinati? In questo caso, per approvare gli interventi che fruiscono del superbonus è sufficiente che voti a favore la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 333 millesimi?

a cura di Smart24Condominio
L'articolo 1117 bis codice civile, introdotto con la legge 220 del 2012, riporta che le norme condominiali si applicano a qualsiasi caso in cui un edificio o complesso di edifici composto da più unità immobiliari, che abbia in comune le cose di cui all'articolo 1117 Codice civile, e, pertanto, indipendente dal relativo sviluppo verticale piuttosto che orizzontale che sia.
Vi è più che le “case a schiera”, ubicate all'interno di un condominio orizzontale, possono avere in comune diversi beni o servizi, quali tubazioni dell'acqua e fognature, fino alla diramazione alle singole abitazioni, viabilità interna, quando le abitazioni non si affacciano direttamente sulla pubblica via, cancelli di accesso al complesso, illuminazione delle parti comuni.

Più controverso, in effetti (come rilevato dal lettore), è stabilire se le murature perimetrali che delimitano ciascuna delle villette, le strutture portanti e/o la copertura possano o meno configurarsi come “parti comuni”. In questo caso vanno segnalati alcuni precedenti giurisprudenziali che hanno ritenuto che la natura di bene comune vada ascritta anche a tali strutture, in virtù del ricorso al concetto di “decoro architettonico”. Invero, la Corte d'appello di Campobasso con sentenza 318/2015, ad esempio, ha ritenuto che le pareti esterne di un complesso a schiera devono essere considerate parti comuni, anche se esse non costituiscono strutture portanti per tutto il complesso, in quanto, in mancanza disposizioni diverse, i muri esterni che seguono il perimetro dell'edificio condominiale e ne delimitano la misura sia in altezza che in larghezza rientrano fra le parti comuni anche nel caso di condominio orizzontale, come quello costituito da più villette a schiera.

Nondimeno, l'agenzia delle Entrate per un caso simile a quello trattato dal lettore ha riferito che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari» alle quali la norma del superbonus fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio (vedasi Agenzia delle Entrate, interpello 328).La valutazione, dunque, della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno» dell’immobile, ovvero della presenza di un intervento di natura condominiale, onde selezionale i massimali riportati dall'articolo 119 del decreto Rilancio, vanno soppesati, caso per caso, con un'analisi di prefattibilità tecnica ma anche e soprattutto giuridica.

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