Supercondominio, una disciplina complicata

Per affrontare la tematica del Super Condominio occorre necessariamente riferirsi al Condominio. Sulla base del dettato normativo di cui agli articoli 1117 c.c. e seguenti si concretizza il particolare tipo di comproprietà, che va per l'appunto sotto il nome di Condominio, quando in un fabbricato vi sono dei beni comuni a più proprietari di unità immobiliari (appartamenti, uffici, negozi ecc..) e questi beni comuni sono strettamente necessari e funzionali all'utilizzo dei beni esclusivi secondo la loro destinazione d'uso.

Nell'ambito del Condominio vi possono poi essere dei beni comuni necessari ad un solo gruppo di condomini e di proprietà solo di quest'ultimi, così, in materia di ripartizione delle spese, l'ultimo comma dell'articolo 1123 c.c. prevede che: se un edificio, ha più scale, cortili, lastrici solari, opere impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. In giurisprudenza in tali situazioni suole parlarsi di “Condominio parziale”.

Storicamente, il Legislatore del 1942 ha costruito l'Istituto del Condominio partendo dal tipico fabbricato in elevazione verticale che caratterizzava il periodo. Le successive costruzioni di complessi di villette a schiera, di comprensori immobiliari con più fabbricati con beni e servizi loro destinati o la divisione di grandi complessi immobiliari storicamente appartenenti ad uniche proprietà hanno posto in giurisprudenza la problematica della normativa da applicare per la disciplina dei beni comuni ed in particolare in ordine all'applicazione analogica della disciplina del Condominio ai cosiddetti Condominii orizzontali oppure ai Super Condomini. L'articolo 1117 bis c.c.La norma di riforma dell'Istituto del Condominio (legge 220/2012), facendo seguito alla giurisprudenza dominante che aveva insegnato come fosse possibile l'applicazione analogica degli articoli 1117 c.c. e seguenti ai Condominii orizzontali o ai Super Condominii, con uno specifico nuovo articolo, l'articolo 1117 bis c.c., ha espressamente disciplinato l'applicazione preferenziale della normativa sul Condominio in luogo di quella generale sulla Comunione, disponendo che: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c..”.

Di conseguenza, ai fini dell'identificazione del Super Condominio possiamo affermare che si ha, per l'appunto, un Super Condominio in tutti quei casi in cui vi sono beni o servizi comuni a più edifici costituiti in distinti Condominii, attraverso la relazione di accessorietà dei beni comuni con gli edifici appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

I Super Condomini con più di sessanta partecipanti
Il Legislatore del 2012 ha poi previsto nell'ambito del riformato articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, per i Super Condominii con più di sessanta partecipanti un meccanismo di rappresentanza indiretta dei condomini, mediato attraverso la previsione di singoli Rappresentanti dei diversi Condominii con il compito di nominare l'Amministratore del Super Condominio ed esprimersi in ordine alla gestione ordinaria dello stesso (e dunque riguardo al rendiconto consuntivo ed al preventivo ordinario d'esercizio). Purtroppo, la norma pur nel giusto intento di prevedere un necessario rapporto piramidale per un efficiente gestione di organismi ad elevata partecipazione, è alquanto lacunosa sotto diversi aspetti:
•Dal punto di vista partecipativo è discutibile la scelta di distinguere le tematiche ordinarie da quelle straordinarie in quanto quest'ultime, forse più quelle ordinarie, avrebbero richiesto l'affidamento ad un gruppo ristretto di condomini eletti da rispettive assemblee. Va a tal proposito ricordato che per regola generale un gruppo limitato di persone può discutere, condividere e decidere una tematica, mentre un gruppo numeroso può concretamente solo votarla. Poi, la scelta di riferirsi espressamente al numero dei partecipanti al Super Condominio (e non ad esempio alle unità immobiliari) per la previsione dell'assemblea ristretta al solo caso di più di sessanta partecipanti può comportare variazioni assoggettate all'acquisto o alla vendita di unità immobiliari da parte di “grandi” proprietari immobiliari.
•Il Rappresentante del Condominio deve trovare la sua legittimazione in un voto del proprio consesso assembleare di altissima e difficilissima maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 c.c – maggioranza degli intervenuti che rappresenti i due terzi del valore dell'edifico; una maggioranza innovativa per delibere ordinarie!
•L'Assemblea dei Rappresentanti potrà solo nominare l'Amministratore del Super Condominio ma non revocarlo ! A tal proposito si può leggere la sentenza della Corte d'Appello di Milano n° 2321 del 9 maggio 2018 a mente della quale: “La deliberazione con cui l'assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii componenti un complesso supercondominiale decida la revoca dell'amministratore deve ritenersi nulla poiché intervenuta su materia estranea alle sue istituzionali attribuzioni che l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., di carattere eccezionale e di conseguente insuscettibile di applicazione analogica, espressamente limitata alla sola gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore”.
•Gli Amministratori dei singoli Condomini – per l'introdotto divieto di delega – non potranno rappresentare i rispettivi stabili e ciò in aperto contrasto con una consuetudine che si era formata nel contesto normativo previgente alla riforma del 2012. Quando nasce il Super Condominio Come il Condominio, in quanto tipo di comproprietà, nasce ipso jure et facto, per il semplice sussistere delle condizioni alla base dell'esistenza dello stesso, senza necessità di particolari “atti”, delibere o altro, altrettanto può dirsi per il Super Condominio che viene in essere nel momento stesso che sussista un solo bene o servizio in comune tra due Condominii (vedi al riguardo la sentenza della Corte di Cassazione n° 2279 del 28 gennaio 2019).

La ripartizione delle spese
Il funzionamento del Super Condominio richiede un necessario coordinamento con i Singoli Condomini costituenti, che ben potrà essere delineato all'interno del regolamento del Super Condominio ed in particolare: •l'Assemblea del Super Condominio dovrà occuparsi esclusivamente della manutenzione dei beni comuni e dei servizi nel comune interesse.

Così il Tribunale Milano sez. XIII, 18/05/2018, n° 5624 a mente del quale: “Deve essere dichiarata nulla la delibera con cui l'assemblea super condominiale approvi il proprio rendiconto di gestione comprendendovi le spese dei palazzi costituenti il Super Condominio e, in particolare, le spese di pulizia e di progettazione dei lavori per la prevenzione incendi. Sussiste eccesso di potere dell'assemblea super condominiale che deliberi sulle spese di pulizia dei singoli palazzi, posto che solo le assemblee di questi ultimi sono legittimate a decidere in materia”.

•I singoli condomini potranno essere addebitati indirettamente attraverso i rendiconti predisposti dagli Amministratori dei rispettivi Condomini ove le tabelle millesimali del Super Condominio si riferiscano ai “fabbricati” e non ai singoli condomini. Così il Tribunale Firenze sez. II, 13/02/2018, n° 442 a mente del quale: “In ordine alle modalità di gestione e di ripartizione delle spese del Super Condominio, devono essere applicati i criteri affermati dalla giurisprudenza negli ultimi anni e recepiti dalla recente Riforma in materia, che ha introdotto l'art. 1117-bis c.c. e riformulato l'art. 67 disp. att. c.c. Per quanto concerne la ripartizione delle spese, le delibere dell'assemblea del Super Condominio avranno efficacia nei confronti dei singoli fabbricati e le spese relative al Super Condominio dovranno essere ripartite secondo i valori dei singoli fabbricati e, successivamente, tra i singoli condomini facenti parte di ciascun Condominio in relazione alla tabella millesimale di ciascun fabbricato”.

• Sarà altrettanto possibile un addebito diretto ai singoli condomini da parte dell'Amministrazione del Super Condominio per quanto alle spese d'interesse del medesimo ed in particolare nel caso in cui le tabelle di ripartizione delle spese si riferiscano direttamente ai singoli condomini e non ai distinti fabbricati in Condominio. Tale situazione – in molti casi preferita nel contesto normativo previgente alla riforma del 2012 - potrebbe però scontrarsi, nel caso di Super Condominii, con più di sessanta partecipanti, con quanto previsto dal riformato articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile per quanto alle materie ordinarie ed in particolare per l'approvazione mediata da parte del Rappresentante del Super Condominio che con il suo voto favorevole andrebbe a compromettere la contestazione dal parte del singolo addebitato. •Sarà quanto mai più che opportuna una puntuale disciplina delle spese nell'ambito del Regolamento di Condominio ed allegate tabelle millesimali. Super Condominio e Super bonus 110 %Apparentemente l'incentivo fiscale del Super bonus 110 % non ha nulla a che fare con l'altrettanto Super Condominio, in quanto l'incentivo è finalizzato al miglioramento energetico dell'edificio. Approfondendo, però, il Super Condominio rischia di essere chiamato in causa ove si tratti di interventi (trainanti) alla centrale termica comune ai più edifici oppure a decisioni che vadano a riguardare aspetti di tutela collettiva quali quelli afferenti al decoro architettonico del plesso immobiliare.Sarà pertanto necessario nel caso un Coordinamento tra Super Condominio e Condomini che va ad aggiungersi al già complicato coordinamento che può rendersi necessario tra Condominio e proprietà individuali costituenti il medesimo.