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Supercondominio, quando uno stabile intero si vuole distaccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Vorrei sapere se il distacco di un intero condominio da un impianto centralizzato in comunione con un altro stabile può essere attuabile e, in caso affermativo, se sono necessarie perizie termotecniche preventive che autorizzano il distacco e quali siano le maggioranze di delibera necessarie, posto che non vi è un regolamento supercondominiale

di Rosario Dolce

La domanda

Vorrei sapere se il distacco di un intero condominio da un impianto centralizzato in comunione con un altro stabile può essere attuabile e, in caso affermativo, se sono necessarie perizie termotecniche preventive che autorizzano il distacco e quali siano le maggioranze di delibera necessarie, posto che non vi è un regolamento supercondominiale

A cura di Smart24 Condomi nio

Intanto si ritiene che la fattispecie addotta dal lettore vada inquadrata nell'ambito di un supercondominio, di cui all'articolo 1117 bis Codice civile., più che in quello della comunione. L’impianto di riscaldamento centralizzato è, tra l'altro, contemplato tra quelle opere e i servizi che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si presumono comuni. In particolare, tale presunzione di comunione opera sia per il locale caldaia (art. 1117, n. 2, c.c.), sia per gli impianti di riscaldamento fino al punto di diramazione degli stessi all’interno delle proprietà esclusive (art. 1117, n. 3, c.c.).

Secondo la cassazione civile sentenza numero 9096 del 2000, i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii. Il riferimento alla previsione di cui all'articolo 1118 Codice civile, in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento, pertanto potrebbe ritenersi corretto anche alla fattispecie in considerazione.

Sul punto, il Tribunale di Milano, ad esempio, con Sentenza del 2014 ha riferito che seppure sia da ritenersi astrattamente legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento ed il distacco dall'impianto centralizzato da parte di un Condominio all'interno di un supercondominio, non viene meno l'onere in capo a questi di partecipare alle spese di gestione dell'impianto, oltre che a rimborsare i maggiori costi discendenti dallo squilibrio termico generato (cfr, ex multis, Cass. 2004/5974; Cass. 2001/6923).

Tra l'altro, dal disposto dell'art. 1118, commi 2, 3 e 4, cod. civ. si evince testualmente che il distacco del condominio dall'impianto di riscaldamento centralizzato, quand'anche legittimamente operato ed accettato, non comporta affatto che il condominio o meglio i condòmini che lo caratterizzano soggettivamente e le rispettive unità immobiliari non più allacciate perdano la proprietà dell'impianto medesimo così da potersi ritenere escluso dalle spese correlate alla necessità di dismettere il vecchio impianto (nel caso di specie, per vetustà) e di munirsi di una nuova caldaia secondo le norme vigenti (vedasi Tribunale di Roma, Sezione 5 Civile, Sentenza 9 luglio 2020, n. 99).

Il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittimo e rientra nelle ordinarie prerogative del partecipante alla comunione condominiale, ex art. 1102 cod. civ., laddove essa non comporti né aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del servizio centralizzato, né squilibri termici per l'erogazione del servizio e sempre che un regolamento di natura contrattuale non inibisca l'esercizio di detta facoltà dominicale.

Quanto alle maggioranze assembleari o alle iniziative giudiziarie da intraprendere per il distacco va richiamato la previsione di cui all'articolo 61 delle disposizioni di attuazione al codice civile, a mente della quale: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento, in questo caso, è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione” (vedasi, anche, la previsione dell'articolo 62 delle disposizioni di attuazione al codice civile).

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