Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Fra gli ultimi temi trattati anche la gestione delle parti comuni, la stretta sui bonus edilizi e il ruolo dell’amministratore
Al rientro dalle ferie estive, proprietari e amministratori si confrontano con un autunno denso di scadenze e incertezze. Le questioni sono concrete: dall’impatto della direttiva Case green sul valore degli immobili con le linee guida da inviare in UE entro dicembre, alla necessità di diminuire i costi per la prossima stagione del riscaldamento ottimizzando la scelta del fornitore di energia, anche usufruendo della semplificazione della bolletta imposta ai gestori da Arera. Sullo sfondo, un mercato immobiliare che naviga a vista, in attesa degli incentivi prima casa forse inseriti nella legge di bilancio. La crescente difficoltà di gestire la morosità in un contesto di povertà diffusa spinge a esplorare soluzioni di solidarietà per non gravare sugli altri condòmini. Proprio il principio di solidarietà è al centro di una significativa ordinanza del Tribunale di Napoli (8568/2025), che ha riconosciuto il diritto del condomino disabile al posto auto più vicino all’ingresso, escludendolo dalla turnazione e comprimendo, di fatto, il diritto degli altri.
Questa tensione tra diritti individuali ed esigenze della collettività si manifesta anche nell’uso delle parti comuni. Se da un lato si tutela la fragilità, dall’altro si sanziona l’abuso, come nel caso dell’accumulatore seriale condannato dal Tribunale di Firenze (1872/2025) alla rimozione dei suoi beni dagli spazi comuni e al risarcimento del danno. Anche l’installazione di condizionatori e tende da sole deve sempre bilanciare l’utilità del singolo con il rispetto del decoro architettonico e del regolamento. I confini della proprietà sono stati ulteriormente definiti dalla giurisprudenza, che ha negato la possibilità di acquisire per usucapione il diritto d’uso su una porzione di facciata per installare cartelloni pubblicitari (Tribunale di Palermo, 2797/2025) e ha ribadito le rigide condizioni per l’usucapione del lastrico solare: è necessario dimostrare un uso esclusivo che abbia escluso totalmente gli altri condòmini (Cassazione, Sezioni unite, 28972/2020). Sul fronte dei diritti reali, la Cassazione (sentenza 28683/2024) ha compiuto un passo importante, ampliando la possibilità di costituire una servitù di passaggio coattiva anche per esigenze abitative, e non solo agricole o industriali.
La gestione dei costi resta un tema centrale, specie dopo la stretta sui bonus edilizi, che hanno visto un calo degli investimenti del 25,3 per cento nei primi cinque mesi del 2025. L’agenzia delle Entrate, con la circolare 8/E/2025, ha chiarito l’applicazione di aliquote differenziate – 50 per cento per l’abitazione principale e 36 per cento per le altre – per i lavori sulle parti comuni. L’analisi del Caf Acli sui modelli 730 conferma che sei beneficiari su dieci del bonus ristrutturazioni lo usano per lavori condominiali, con una spesa media contenuta (493 euro), segno della polverizzazione degli interventi. Anche la manutenzione ordinaria, come il fissaggio dei coppi, può beneficiare della detrazione e dell’Iva al 10 per cento. Per le questioni fiscali, si segnala che la detrazione per l’acquisto di un immobile spetta a chi ne è proprietario al 31 dicembre, e che il risarcimento versato da un geometra per un errore è deducibile dal suo reddito professionale. In tema di transizione energetica, il Consiglio di Stato (sentenza 5825/2025) ha imposto alla Soprintendenza di motivare concretamente l’eventuale diniego all’installazione di impianti fotovoltaici in aree vincolate, bilanciando paesaggio e ambiente.
Circa la responsabilità civile, il condominio, in quanto custode, risponde del cedimento del vespaio (Cassazione, 21317/2025) e dei disagi da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comune (Tribunale di Palermo, 270/2024), anche se i lavori sono stati appaltati a terzi. Per i danni da alluvione, non basta invocare l’eccezionalità delle piogge per escludere la responsabilità, ma va provata l’imprevedibilità dell’evento con dati statistici (Cassazione, 15187/2025).
La corretta gestione amministrativa è sempre più necessaria per evitare contenziosi. D’impatto la decisione del Tribunale di Nocera (sentenza 1903/2025) che, innovando rispetto al passato, ha stabilito l’obbligo di allegare il rendiconto all’avviso di convocazione dell’assemblea, pena l’illegittimità della delibera. Risulta nulla anche la delibera che addebita a un singolo condomino spese personali non accertate giudizialmente, come i compensi legali stragiudiziali (Tribunale di Monza, 1551/2025). Sul riparto delle spese dell’acqua, in assenza di contatori individuali in tutte le unità, prevale il criterio del regolamento, anche se basato sul numero di persone (Corte di appello di Milano, 2165/2025), mentre i compensi professionali in percentuale sui lavori vanno adeguati al consuntivo. Chi non utilizza l’antenna centralizzata non paga l’installazione, ma partecipa ai costi di smaltimento dei rifiuti speciali derivanti dalle opere (Tribunale di Salerno, 3360/2025).
Infine, il ruolo dell’amministratore. La sua revoca giudiziale ne impedisce l’immediata rielezione nella prima assemblea utile (Tribunale di Monza, 1545/2025). Ma il semplice ritardo nell’approvazione del rendiconto non è motivo automatico di revoca se non lede concretamente il vincolo fiduciario (Tribunale di Lecco, 757/2025). Costituiscono invece gravi irregolarità l’irreperibilità e il mancato riscontro alle richieste di visionare i documenti contabili (Tribunale di Pisa, 1294/2025). Resta fermo l’obbligo di comunicare ai creditori i dati dei morosi e di inserire all’ordine del giorno gli argomenti richiesti da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (Cassazione, 26336/2008). Ed è legittimo visionare, nel rispetto della privacy, le immagini delle telecamere per individuare gli autori di danni alle parti comuni.
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