Supercondominio, contratto di fornitura teleriscaldamento: obbligo per tutti i proprietari anche se le delibere sono disgiunte

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Il provvedimento che si va a commentare (sentenza numero 2937 emessa dalla terza sezione civile del Tribunale di Torino in data 7 luglio 2023), rende necessaria una breve premessa di carattere generale sul cosiddetto supercondominio. La premessa appare quasi doverosa, in quanto serve a rendere il presente contributo pienamente fruibile anche ai “non addetti ai lavori”.

Trattasi di una peculiare tipologia di complesso immobiliare in cui, due o più immobili, si ritrovano a condividere beni e/o servizi. Esemplificando, può accadere che diversi fabbricati che costituiscono ciascun condominio siano serviti da un unico impianto di riscaldamento, condividano un unico parcheggio, un unico servizio di portierato, un unico viale di accesso. Ciò che conta per costituire un supercondominio è che, da un punto di vista meramente materiale, ci siano dei beni e dei servizi in comune tra i vari edifici che lo compongono.

Ne consegue, che la costituzione dello stesso avvenga di fatto, senza cioè che sia necessaria l'iniziativa dei condòmini o dell'originario costruttore. Le regole che si applicano al supercondominio sono esattamente identiche a quelle valevoli per qualsivoglia compagine condominiale; ma occorre precisare che il supercondominio gode di una propria autonomia rispetto ai condomìni che lo compongono. In buona sostanza, esso è amministrato dai propri organi (l'assemblea e l'amministratore) ed è dotato di un apposito regolamento che ne disciplina il funzionamento. Dall'autonomia del supercondominio derivano, o possono derivare, situazioni tali da ingenerare finte o errate convinzioni nei condòmini.

Ed è esattamente ciò che è accaduto al condòmino che ha avviato l’azione giudiziaria conclusasi con il provvedimento che si andrà di seguito ad esaminare.

Il Giudice di pace di Torino aveva rigettato l’opposizione che il condòmino di un supercondominio aveva formalmente spiegato avverso due decreti ingiuntivi chiesti ed ottenuti da una società operante nel settore della fornitura di teleriscaldamento, per il recupero coattivo del credito da essa vantata in virtù di un contratto di somministrazione.

L’opposizione del condòmino era fondata essenzialmente su tale argomentazione: egli non aveva mai intrattenuto rapporti contrattuali con la società fornitrice, e l'amministratore di uno dei due condomìni costituenti il supercondominio non aveva il potere di stipulare il contratto per suo conto, in quanto la delibera con la quale era stata autorizzata detta stipula, non era stata assunta dal supercondominio, e risultava pertanto affetta da nullità.

Occorre subito precisare che il condòmino non aveva mai negato di avere ricevuto il servizio di teleriscaldamento da parte della società opposta; anzi, confermava di averlo ricevuto nella misura quantificata nelle fatture da essa azionate con i decreti ingiuntivi. Inoltre, il condòmino non aveva neppure mai contestato che le condizioni contrattuali applicate nelle fatture azionate corrispondessero al contenuto della proposta contrattuale che era stata esaminata ed approvata dalle due assemblee dei due condomìni convocate proprio per deliberare in relazione alla centrale termica in comune.

Oggetto di controversia è dunque solo la contestazione circa la configurabilità di un valido contratto con la società fornitrice del servizio di riscaldamento, dal momento che la stessa ha prestato la sua fornitura sulla base delle decisioni risultanti da due distinte delibere assunte da ciascun condominio servito dalla medesima centrale termica, e non da un'unica delibera assunta in seno all'assemblea plenaria del supercondominio, di fatto costituitosi in forza della condivisione dell’impianto. Attesa la soccombenza in primo grado, il condòmino opponente non esita a proseguire con un secondo grado di giudizio, e si rivolge al Tribunale di Torino.

Il Tribunale torinese, sulla scorta della documentazione prodotta in atti, e in considerazione dalla trattazione svolta, arriva alla conclusione che, seppure in due momenti diversi, tutti i condòmini delle due compagini condominiali hanno esaminato il preventivo predisposto dalla società fornitrice, ed avente ad oggetto un contratto di teleriscaldamento all-inclusive, approvandolo all'unanimità per la durata di tre anni.

Pertanto, non appare affatto condivisibile l'assunto meramente formalistico che nega che un simile accordo contrattuale, peraltro seguito dalla concreta esecuzione dello stesso, e dalla effettiva fruizione del servizio, non sia imputabile al supercondominio cui partecipano i medesimi soggetti proprietari nei due condomìni che di fatto hanno manifestato una volontà inequivocabile al riguardo.

Le argomentazioni difensive addotte dall’opponente, non possono in alcun modo togliere pregio e fondamento alle ragioni della società opposta, che ha svolto regolarmente le sue prestazioni, fruite da tutti i condòmini, sulla scorta di una apparenza del diritto pienamente configurabile. Ne consegue che, in presenza di morosità di singoli condòmini (come nel caso del condòmino opponente) la società è del tutto legittimamente abilitata a rivalersi nei confronti degli stessi con azione diretta. L'appello deve pertanto essere rigettato, posto che i decreti ingiuntivi opposti meritano conferma.